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Wohnungskauf - Umsatzsteuerpflicht?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Gerd Finger
Stand: 20.12.2011

Frage:

Ich beabsichtige mir eine vermietete Eigentumswohnung in der ersten Etage eines Mehrfamilienhauses zu kaufen. Die Wohnung wird z. Zt. als Kosmetikatelier (Gewerbe) und zu Wohnzwecken genutzt. Was ist zu beachten wenn man diese Wohnung kauft, da es sich nicht nur um eine Wohnung handelt die ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Kann u. a. ein Teil der Miete Umsatzsteuerpflichtig sein?

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Antwort:

Grundsätzlich ist die Vermietung von Wohnraum umsatzsteuerfrei, gleiches gilt für die Vermietung von Gewerberäumen. Bei diesen kann der Vermieter allerdings zur Umsatzsteuerpflicht optieren und so eventuelle Vorsteuer aus Hausbau und/oder Hausunterhaltungskosten geltend machen.
Vorliegend werden Sie aber sicherlich nur als Privatmann vermieten wollen, so dass die gesamte Miete - sowohl Anteil Wohnraum wie Anteil Gewerbefläche - umsatzsteuerfrei ist.

Zu beachten ist für Sie desweiteren der § 566 BGB.Hiernach treten Sie mit Kauf vollumfänglich in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages zwischen Verkäufer und Mieter ein.
Daher sollten Sie sich auf jeden Fall vor dem Verkauf den Mietvertrag aushändigen lassen,um Ihre Rechte und Pflichten zu überprüfen wie:
- Miethöhe und Fälligkeit
- Vereinbarung über Nebenkosten
- Vereinbarung über Nebenkostenvorauszahlung
- Vereinbarung zu sogenannten Schönheitsreparaturen etc.
- Mietkaution
- ist nur Wohnraum vermietet und die gewerbliche Nutzung nur geduldet
oder
liegt ein gemischter Vertrag über Wohnraum und gewerbliche Flächen vor.

Da Sie in die Rechtsposition des Veräußeres eintreten,lassen Sie sich bitte nachweisen, wann die letzte Nebenkostenabrechnung erfolgte und ob und in welcher Höhe evtl. Nachzahlungen erbracht oder Überschüsse an den Mieter ausgezahlt wurden.
Die Abrechnung für 2010 muss spätestens vor Ablauf des 31.12.2011 dem Mieter zugehen,ansonsten können vom Veräußerer bzw. von Ihnen keine Nachforderungen für 2010 mehr erhoben werden.

Beachten Sie bitte den § 566a BGB,danach müssen Sie bei Auszug die vom Mieter an den Veräußerer evtl. geleistete Kaution zurückzahlen, selbst wenn der Veräußerer diese für sich behalten hat. Lassen Sie sich daher vom Veräußerer die an ihn vom
Mieter gezahlte Kaution einschließlich Zinsen übertragen.

Lassen Sie sich im Notarvertrag vom Veräußerer bestätigen,dass keine Ansprüche des Mieters auf Mietminderung,Reparatur am Mietobjekt etc. bestehen, diese müssten Sie nach Kauf übernehmen.

Beachten Sie bitte, dass Ihnen der Kauf kein Sonderkündigungsrecht gibt, sondern Sie nur mit den Gründen des 573 BGB ordentlich kündigen können - hauptsächlich also wegen Eigenbedarf und dies auch nur in den gesetzlichen oder - falls weitergehend - den vertraglich vereinbarten Fristen.



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