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Pachtvertrag: wer ist für die Fällung von Bäumen zuständig?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Helmling
Stand: 14.12.2011

Frage:

Es geht um einen Pachtvertrag für Gartenland.

1. Wer ist während des laufenden Pachtverhältnisses zuständig für das Fällen von Bäumen? Wer haftet, wenn ein Baum im Gartengrundstück umfällt und Schäden entstehen?

Hinweis: Im Pachtvertrag heißt es: " ....Maßnahmen einschließlich der Änderung des Dauerbewuchses sind nur mit vorheriger Genehmigung des Verpächters möglich."
"Der Pächter ist verpflichtet, das Grundstück in einem ordnungsgemäßen, nach Sinn und Zweck des Pachtvertrages geeigneten Zustand zu halten. Unter Punkt: Beendígung Pachtvertrag heißt es: Bei Beendigung des Pachtverhältnisses muss der Garten in dem Zustand zurückgegeben werden, der sich aus der fortlaufenden ordnungsgemäßen Berwirtschaftung ergibt. Verfallene und unbrauchbare Pflanzen sind zu beseitigen.Überzählige oder kranke Bäume sind auf Verlangen des Vermieters zu entfernen.

Letzterer Punkt gilt m.E. nur bei Beendigung. Während des Pachtverhältnisses ist m.E. die Vermieterin für das Fällen von Bäumen - in diesem Fall 2 Stück, 1 abgestorbener Baum, 1 Baum an der Straße, welcher sehr schief steht. Beide Bäume stellen eine Gefahr dar. Nach § 581 Abs. 2 BGB gelten die Vorschriften des Mietvertrages und der Vermieter ist für den Erhalt der Pachtsache zuständig. Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand während der Mietdauer erhalten (auch für Gartenland?). M.E. muss die Verpächterin die Kosten für das Bäume fällen tragen. Ist das so richtig?

Die Vermieterin wurde über die Verwalterin informiert, dass schnell gehandelt werden muss (vor Schneefall). Es tut sich aber nichts. Muss hier der Mieter bei Gefahr im Verzug handeln und zunächst die Kosten tragen, den Baum fällen lassen?

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Antwort:

Zunächst trifft es zu, dass hier ( da es sich nicht um einen sog. Landpachtvertrag handelt ) , nach § 581 Abs. 2 BGB die allgemeinen Vorschriften des Mietrechtes anwendbar sind.
Das Gleiche gilt, wenn es sich nicht um einen Pacht-, sondern um einen Mietvertrag über ein Grundstück nach § 578 BGB handeln sollte. Denn auch auf einen solchen Vertrag sind die allgemeinen Mietvorschriften anwendbar.

Ich teile Ihre Auffassung, dass die im Pachtvertrag unter „Beendigung“ enthaltene Regelung bezüglich der Entfernung abgestorbener Pflanzen und Bäume erst im Falle der Kündigung des Pachtvertrages greift und nicht bedeutet, dass Sie auch während der Dauer des Pachtverhältnisses solche Bepflanzungen auf eigene Kosten zu entfernen haben.

Enthält ein Vertrag für einen bestimmten Sachverhalt keine Regelung, so greifen die gesetzlichen Vorschriften, in diesem Fall § 536 a BGB.
Dieser lautet wie folgt :

(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn
1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2. die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.


Die beiden Bäume stellen jeder für sich nicht nur einen Mangel der Mietsache, sondern darüber hinaus auch eine Gefahr dar, die zu beseitigen ist.

Zu diesem Zweck ist der Verpächterin der Mangel zunächst bekannt zu geben, sie ist unter Fristsetzung aufzufordern, den Mangel zu beheben.
Zu Beweiszwecken sollte dies in jedem Fall schriftlich geschehen.

Reagiert der Verpächter nicht, kann der Pächter nach § 536 a BGB den Mangel selbst beseitigen ( oder beseitigen lassen ) und dem Verpächter die Kosten in Rechnung stellen.

In Ihrem Fall befindet sich die Verpächterin, die auf Ihre Schadenanzeige nicht reagiert hat, bereits in Verzug, so dass Sie bereits jetzt zur Veranlassung der Beseitigung berechtigt sind.

Gleichwohl würde ich Ihnen aus Gründen der Rechtssicherheit empfehlen, die Verpächterin selbst noch einmal schriftlich unter Hinweis auf die bestehende Gefahr bei Schneefall zur unverzüglichen Beseitigung aufzufordern (Fristsetzung eine Woche) und sie darauf hinzuweisen, dass Sie im Falle eines Schadens keine Haftung übernehmen.

Reagiert sie dann immer noch nicht, würde ich die Bäume zur Gefahrenbehebung selbst beseitigen lassen. Achten Sie dabei aber bitte darauf, die Kosten durch Auswahl des günstigsten Angebotes (Schadenminderungspflicht!) möglichst gering zu halten.



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