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Bauamt fordert nichtvorhandene Stellplätze nach


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Daniela Sämann
Stand: 05.11.2011

Frage:

1982 wurde an einem bestehenden Gebäude in einer bayerischen Stadt der Um- bzw. Einbau von 7 Wohneinheiten vorgenommen.

2002 wurde ich - vermittelt über einen Immobilienmakler - Eigentümer einer dieser Wohnungen. Dies jedoch ohne Stellplatz bzw. Garage, da zu dieser Wohnung angeblich keine Garage/Stellplatz gehöre.
Meine Eigentumswohnung hatte seit 1982 im selben Stellplatzzustand bereits zwei weitere Voreigentümer.

Nachdem sich im Gebäude vor kurzen eine Nutzungsänderung einstellte,
indem zusätzlicher Wohnraum geschaffen wurde, ist auch die allg. Stellplatzsituation seitens des zuständigen Bauamtes überprüft worden.
Wie mir auch jetzt erst bekannt wurde, sollten laut Eingabeplanung im Jahre 1982 drei Stellplätze sowie zwei Duplexgaragen gebaut werden.
Zum Zeitpunkt des Wohnungskaufes lag mir lediglich ein Planausschnitt des Gesamteingabeplanes vor. Die Angabe von Duplexgaragen fehlte in diesem Ausschnitt. Ich hatte zu diesem Zeitpunkt auf den Immobilienmakler vertraut, wobei die Vermiitlung der Immobilie auch über eine örtliche Bank erfolgte.
Gebaut wurden im Jahr 1982 jedoch nur 3 Stellplätze und 2 Einzelgaragen.

Der Eigentümer des kürzlich zusätzlich geschaffenen Wohnraumes musste per Ablösevertrag den dadurch zusätzlich notwendigen Stellplatz beim Bauamt mit 2.000 EUR ablösen, da nicht die Möglichkeit besteht, im Umkreis von 300 Metern einen weiteren Stellplatz/Garage zu bauen.

Ich selbst bekam in diesem Zuge ebenso einen Ablösevertrag mit Bezug auf Art. 47 BayBO in Zusammenhang mit dem Eingabeplan aus dem Jahr 1982 zugesandt. Meiner Wohnung konnte im Zuge der Stellplatzprüfung kein Stellplatz in dieser Wohnanlage zugeordnet werden. Wie ich bereits recherchierte ist auch definitiv im Grundbuchamt, bei der Grundsteuerstelle des Finanzamtes, im Kaufvertrag, etc. kein (!) Stellplatz zu meiner Wohnung zugeordnet bzw. dokumentiert oder mit Grundsteuer versehen.
Der damalige Bauherr der Gesamt-Wohnanlage hat aus heute unerfindlichen Gründen den Umbau nicht gem. Eingabeplanung umgesetzt, d.h. es fehlten seit 1982 (!) von Anfang an für die sieben Wohnungen zwei Stellplätze!

Der zweite Wohnungsbesitzer in der Wohnanlage ohne zugeordneten Stellplatz hat als Ersteigentümer seiner Wohnung unmittelbar den geforderten Ablösebetrag bezahlt.

Dass ich als Dritteigentümer ebenso dafür haften soll, kann ich bis dato rechtlich nicht nachvollziehen.

Rechtsfragen:

Darf das Bauamt die zwei seit 1982 nicht vorhandenen Stellplätze generell bei Bekanntwerden des Mangels nachfordern?

Fällt dieser Sachverhalt nicht unter Bestandsschutz nach 29 (!) Jahren?

Gibt es diesbezüglich nicht eine Verjährung?

Darf das Bauamt die seit 1982 nicht vorhandenen Stellplätze im Zuge der kürzlichen Nutzungsänderung der bestehenden Bauanlage nachfordern?

Kernfrage:
Muss ICH dies Ablöse tatsächlich zahlen, obwohl ich nicht der damalige bzw. aus meiner Sicht nicht der zuständige BAUHERR im Sinne des Art. 47, BayBO (Käufer in 3. Generation) bin? Wie sieht es diesbezüglich mit der Rechtsnachfolge aus?

Hat das damals zuständige Bauamt nicht auch seine Bauaufsicht verletzt? Habe ich diesbezüglich ggf. nicht auch selbst Anspruch auf Schadensersatz (öffentlich rechtlich / zivilrechtlich), infolge der Bauaufsichtsverletzung bezüglich des dadurch nicht vorhandenen Stellplatzes?

Oder ist es aufgrund der Rechtslage aus Ihrer Sicht ratsam, einfach zu zahlen?

Anbei sende ich Ihnen nochmals eine Zusammenfassung des Falles und ggf. ergänzende Informationen:

Es handelt sich um die Eigentumswohnung meiner Mutter, in deren Vollmacht ich mich um die Klärung des Sachverhaltes bemühe.
Frau XXX hat die Wohnung im Dezember 2002 über einen Immobilienmakler bzw. die Vermittlung über eine ortsansässige Bank gekauft und war zu diesem Zeitpunkt bereits die dritte Eigentümerin.
Als Planunterlage beim Kauf der Wohnung existierte auf Verkäufer/Makler-Seite lediglich ein Planausschnitt, auf dem auch die Stellplatz- bzw. Garagen –Sollsituation nicht ersichtlich war.
Die beiden Voreigentümer dieser Wohnung besaßen offenbar ebenso keinen Stellplatz oder eine Garage als Sondereigentum.
Ansonsten sind alle übrigen 3 Stellplätze und die 2 Garagen Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer.
Eine Stellplatzpflicht gem. §47 BayBO war zu diesem Zeitpunkt weder bekannt bzw. nicht bewusst und wurde auch seitens Immobilienmakler, Notar, Grundsteuerstelle des Finanzamtes oder Grundbuchamt in Frage gestellt bzw. dokumentiert oder mit Grundsteuer versehen.
Sehr interessant dabei ist, dass - wie mir erst jetzt aufgefallen ist - zwei Stände der Baubeschreibung als Kopie existieren:
In einer Kopie der Baubeschreibung aus dem Jahr 2002 ist in der Beschreibung der Garagenausführung der Vermerk „Doppelgarage mit 4 Boxen“ nicht vorhanden.
Diese wurde uns offenbar bei der Vermittlung des Wohneigentums vorgelegt (!).
Eine ältere Kopie der Baubeschreibung enthält den Vermerk „Doppelgarage mit 4 Boxen“.
Diese wurde jedoch nicht mehr im Detail betrachtet; erst jetzt(!).
Nun erhielt Frau XXX 29 Jahre nach dem Umbau/Einbau einen Ablösevertrag seitens des zuständigen Bauamtes, der Stadt Waldkraiburg, übersandt.
Hierzu habe ich am 29.09.2011 und 03.11.2011 Gespräche mit dem Bauamt und dem Bürgermeister von Waldkraiburg der Stadt Waldkraiburg geführt und Folgendes in Erfahrung bringen können:
1982 wurde in Waldkraiburg, ein Bunkergebäude umgebaut und 7 Wohneinheiten integriert.
Für diese 7 Wohneinheiten sollten gem. Eingabeplanung 3 Stellplätze sowie 2 Duplex-Garagen erstellt werden.
Leider haben wir uns diesen Eingabeplan erst jetzt im Bauamt angesehen.
Im Gebäude wurde von einem anderen Wohnungseigentümer vor kurzem zusätzlicher Wohnraum geschaffen (soweit mir bekannt: Nutzungsänderung: Dachgeschoss/Speicher in Wohnraum umfunktioniert).
In diesem Zuge wurde die Stellplatzpflicht geprüft und für den zusätzlichen neu geschaffenen Wohnraum ein Ablösevertrag mit der Stadt Waldkraiburg geschlossen, da im Umkreis von 300 m keine Möglichkeit besteht einen zusätzlichen Stellplatz oder eine Garage zu bauen.
Dabei wurde auch die bisherige Stellplatzsituation geprüft: Soll: 7 Stellplätze, IST: 3 Stellplätze u. 2 Garagen = 5 Fazit der Stadt Waldkraiburg: Nachforderung der Stellplatzpflicht per Ablösevertrag an die zwei Eigentümer ohne Stellplatz.

Mit der Stadt Waldkraiburg habe ich vereinbart, bis Ende November noch Zeit zu haben, um eine rechtsanwaltliche Beratung zu beanspruchen.
Anschließend werden wir uns Ende November erneut treffen.
Im Gespräch am 3.11.2011 hat die Stadt in diesem speziellen Fall, aufgrund der verstrichenen 29 Jahre und der finanziellen Situation meiner Mutter, auch die Möglichkeit einer Ratenzahlung in vier Raten angeboten.

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Antwort:

1. Zunächst zu Ihrer Frage, ob Sie für das bestehende Gebäude einen sog. Bestandsschutz in Anspruch nehmen können.
Aus hiesiger Sicht kann kein Bestandsschutz in Anspruch genommen werden.
Das ergibt sich aus folgenden Erwägungen:
Bestandsschutz setzt voraus, dass nach früher gültigem Recht das fertiggestellte Bauwerk rechtmäßig errichtet wurde, dann darf es erhalten und weiter genutzt werden, auch wenn es dem heute gültigem Baurecht nicht mehr entsprechen sollte.
Voraussetzungen sind demnach:
1. Das Gebäude hat zum Zeitpunkt seiner Errichtung oder später dem materiellen Recht entsprochen.
2. Die vorhandene Bebauung ist weiter funktionsgerecht nutzbar und damit als solche noch schutzwürdig.
Folgen des Bestandsschutzes wäre ua., dass nachträgliche Anforderungen an die bauliche Anlage nur gestellt werden dürfen, wenn diese zur Abwehr von Gefahren für Leben oder Gesundheit oder unzumutbarer Belästigungen von der Allgemeinheit oder der Nachbarschaft erforderlich sind.
Wäre Bestandsschutz gegeben, könnte hier nachträglich wohl kein Stellplatz bzw. die Ausgleichszahlung hierfür, mehr gefordert werden.

Nach Ihrer Schilderung ist hingegen Bestandsschutz wie bereits gesagt, nicht anzunehmen.

Beantragt war das Bauvorhaben mit 7 Stellplätzen, wovon tatsächlich nur 5 errichtet worden sind.
Die Baugenehmigung war nach Ihrer Sachverhaltsschilderung mit 7 Stellplätzen beantragt und ist auch so erteilt worden.
Bauliche Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen oder Garagen hergestellt wird.
Weiter gilt, worauf Sie ja im Vorgang zu Ihrer Anfrage auch schon gestolpert waren, dass wenn bestehende bauliche Anlagen geändert werden, nur der zusätzliche Bedarf an Stellplätzen oder Garagen gedeckt werden muss.
Und schließlich gilt:
Wurden bauliche Anlagen ohne Nachweis von Stellplätzen oder Garagen legal errichtet, kann die
Bauaufsichtsbehörde nur im Ausnahmefall nachträglich fordern, dass Stellplätze oder Garagen hergestellt
Werden. (das ist Ausdruck des Bestandsschutzes, den Sie aber gerade nicht in Anspruch nehmen können).

2. Können Sie sich auf Unwissenheit berufen:

Tatsächlich können Sie sich m. E. leider auch nicht auf Unwissenheit berufen.
In 2005 hat das OLG Hamm (OLG Hamm, Beschluss vom 18.09.2005 – 11 W 11/05).
in einem anderen Fall (Amtshaftungsansprüche) entschiedenen, dass sich ein Kaufinteressent nicht darauf verlassen kann, dass ins Auge gefasste und bereits errichtete Objekt stehe im Einklang mit dem Baurecht, weil die Beamten ansonsten eine Herstellung rechtmäßiger Zustände hätten durchsetzen müssen.
Der Käufer ist vielmehr gehalten, sich insoweit vor dem Vertragsschluss in geeigneter Weise Gewissheit zu verschaffen. Denn die Baubehörde hat keine Pflicht gegenüber den Käufern bebauter Grundstücke, für die Rechtmäßigkeit der vorhandenen Bebauung einzustehen, wenn sie nicht für deren Beseitigung sorgen würde.
Folglich muss der Kaufinteressent den Verkäufer eingehend nach der Baugenehmigungslage befragen und auch in die Baugenehmigungsakten Einsicht nehmen.
Spiegelbildlich hat der Verkäufer eines Hauses die Pflicht, über Rechtsprobleme im Bezug auf die Baugenehmigungslage auch ungefragt aufzuklären. Denn dieser Umstand ist für den Kaufentschluss vordringlich entscheidend, droht doch dem Käufer im Falle eines Schwarzbaus, und bezogen auf die Stellplätze, die nicht hergestellt wurden, liegt ein solcher vor, wie hier Ausgleichszahlung an die Gemeinde.

Verjährung bzw. Verwirkung ist hier nicht ersichtlich, auch wenn das Ganze schon 29 Jahre her ist. Die Gemeinde hat den Anspruch darauf, dass rechtmäßige Zustände hergestellt werden, ggf. eben durch Ausgleichszahlungspflicht. Verwirkung setzte voraus, dass Ihre Mutter Vertrauen in die Einhaltung der baurechtlichen Bestimmungen hätte entwickelt haben dürfen. Das ist aber nach dem vorgesagten OLG Beschluss gerade nicht der Fall.
Gleichwohl halte ich den Hinweis auf die zwischenzeitlich verstrichene erhebliche Zeit am ehesten für erfolgsversprechend.
Fazit:
Aus meiner Sicht hat Ihre Mutter leider keine Aussicht sich gegen die Ausgleichszahlung erfolgreich zur Wehr zu setzen.
Nur am Rande sei erwähnt:
Ein Anspruch kann aber gegen die Verkäuferin bestehen ggf. im Wege einer Drittschadensliquidation gegenüber der Ersteigentümerin.
Dazu müsste man aber den notariellen Kaufvertrag vorliegen haben und die Beantwortung dieser Frage ist natürlich ein ganz anderer Fall.



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