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Prüfung der Nebenkostenabrechnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 03.11.2011

Frage:

Es geht um die Prüfung einer Nebenkostenabrechnung, die uns nicht geheuer ist.

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Antwort:

1. Abrechnung erstes Halbjahr 2010: Der Abrechnungszeitraum als solches muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen, so dass der Zeitraum 01.07. bis 30.06. nicht zu beanstanden ist. Abzurechnen ist gem. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB jährlich. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Das wäre in Ihrem Fall für das erste Halbjahr der 30.06.2011 gewesen. Nach Ablauf der Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung ausgeschlossen, vgl. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Vermieter ist daher mit dem ersten Halbjahr 2010 ausgeschlossen und kann keine Nachforderung mehr erheben. Hinweis: Nach BGH NZM 2005, 373 kann der Mieter bei beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung der Vorauszahlungen für den nicht abgerechneten Zeitraum einklagen. Der Vermieter hat dann allenfalls im Prozess noch die Möglichkeit, den tatsächlichen Verbrauch entgegenzuhalten.

2. Maßstab bei der Abrechnung (qm oder Kopfteile?): Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderer Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, vgl. § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach kann die Art der Umlegung im Mietvertrag grundsätzlich frei vereinbart werden. Regelmäßig wird der Abrechnungsmaßstab einseitig von Vermieter festgelegt. Da der Maßstab für ein gesamtes Objekt nur einheitlich sein kann, führt dies bei Haushalten mit unterschiedlich vielen Bewohnern zu Ungerechtigkeiten, die sich bei Verbrauchskosten wie Heizung oder Warmwasser nur durch Ableseeinrichtungen (Verbrauchsuhren) vermeiden lassen. Sie können deshalb einseitig für Ihr Mietobjekt keine Abrechnung nach Kopfteilen verlangen. Hinweis: Ihre Heizkosten werden kombiniert nach qm und konkretem Verbrauch berechnet: Grundkosten = qm; Verbrauch = Ablesewert.

3. Kabelfernsehen/SAT-Anlage: Bei der Vorlage der NK-Abrechnung ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Einzelrechnungen beizufügen. Er muss dem Mieter jedoch die Möglichkeit der Einsicht gewähren. Die Kabelgebühren von 1.044,12 sind für mich mangels Vorlage der Einzelrechnung für das Gesamtobjekt ebenfalls nicht nachvollziehbar. Sie müssten sich deshalb Einsicht in die Einzelrechnungen verschaffen.

Insgesamt erscheinen die Nebenkosten von etwa 240.00 sowie Heizung- und Warmwasser von 160,00 pro Monat bei 150,00 qm Wohnfläche vertretbar. Hinweis: Da die qm der Wohnfläche im Mietvertrag nicht ausgewiesen sind, empfiehlt es sich, diese nachzumessen.



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