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Eigentum Einfamilienhaus - Gemeinde verlangt Auskünfte zu Vermietungszeiträumen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Florian Wehner
Stand: 23.10.2011

Frage:

Wir sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in XXXXX, das von uns zum Zwecke der Einkunftserzielung im Jahr 1994 angeschafft, erweitert und modernisiert wurde. Aufgrund jahrelanger umfangreicher Bauarbeiten war die Vermietung an einen Dauermieter nicht möglich. Zur Zeit sind weitere Baumaßnahmen vorgesehen. Wenn der Bauablauf es ermöglicht, erfolgt auch weiterhin eine Vermietung an Kurzzeitmieter (Berlin-Besucher, Monteure usw.). Für dieses Objekt werden die Einkünfte aus der Vermietung und die Werbungskosten von Anfang an bei dem für uns zuständigen Finanzamt in der Einkommenssteuererklärung angegeben.

Die Gemeinde ist der Auffassung , dass schon allein durch die Möglichkeit einer Mischnutzung (Vermietung und Selbstnutzung als Zweitwohnung) eine Zweitwohnungssteuer erhoben werden könnte, weil von uns kein Dauermietvertrag nachgewiesen werden kann. Eine Nutzung als Zweitwohnung durch uns selbst fand aber nie statt und wird auch in Zukunft nie stattfinden, da wir 10 Autominuten entfernt unser Eigenheim (Einfamilienhaus) haben.
Nach einer bereits erfolgten anwaltlichen Beratung haben wir der Gemeinde mitgeteilt, dass für das zur Einkunftserzielung angeschaffte Objekt keine Zweitwohnsteuer erhoben werden kann, da es von Anfang an ausschließlich der Vermietung und Verpachtung unterliegt.

Die Gemeinde verlangt jetzt, dass sämtliche Vermietungszeiträume der Kurzzeitvermietungen mit Nachweis von uns genannt werden. Selbstverständlich haben wir eine Übersicht über die Vermietungszeiträume, da wir diesbezügliche Einkünfte beim Finanzamt deklariert hatten, aber wir haben für diese Kurzzeitvermietungen keine Mietverträge!
Weiterhin will die Gemeinde sämtliche fertig gestellten Räumlichkeiten mit Angabe der Quadratmeter und dem Ausstattungsgrad wissen (auszufüllendes Formblatt) und verlangt weiter eine detaillierte Beschreibung der jetzt geplanten Bauarbeiten.

Jetzt unsere Frage:
Ist die Gemeinde berechtigt, die o.g. Auskünfte zu verlangen, wenn das Objekt kein Zweitwohnsitz ist, ausschließlich von Anfang an der Vermietung und Verpachtung unterliegt und nur zur Gewinnerzielung angeschafft wurde?

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Antwort:

1. Ausgehen müssen Sie bei der steuerlichen Ermittlung grundsätzlich von einer umfassenden Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen, deren Verletzung - anders als etwa im Strafrecht - auch zu seinem Nachteil ausgelegt werden kann. Diese Mitwirkungspflicht wird von der Rechtsprechung sehr weit ausgelegt; sie umfasst sämtliche Umstände und Angaben, die für die Entscheidung des Falles von Bedeutung sein können; hier besteht seitens der Steuerbehörde ein weiter Beurteilungsspielraum.

2. Vorliegend dürfte die Gemeinde jedoch schlechte Karten haben. Das Vorhandenseins eines Eigenheims in 10 Minuten Reichweite macht den Ansatz der Zweitwohnungssteuer sinnlos; Ihre Nachweispflicht erstreckt sich aber auf die von der Gemeinde geforderten Angaben. Auch, wenn Ihnen keine schriftlichen Mietverträge über die Kurzzeitmieten vorliegen sollten, müssten Sie dieselben Angaben, die Sie beim Einkommenssteuerfinanzamt gemacht haben auch hier machen und diese darstellen.
Mit Informationen über den Stand der Arbeiten und von Ausstattung und Quadratur will die Gemeinde natürlich eine mögliche Abgrenzung von etwaiger Eigennutzung und Fremdvermietung vornehmen.

3. Wichtig wäre aus meiner Sicht der Nachweis, dass Sie mit der Fremdvermietung tatsächlich Gewinn erzielt haben; damit wäre die Fremdnutzung von der finanziellen Seite her sinnfällig; natürlich können Sie - mangels schriftlicher Nachweise - auch Aussagen von Zeugen anführen.

Zusammengefasst würde ich Ihnen daher empfehlen, die Informationen so umfassend wie möglich zu erteilen. Sie haben so eher die Aussicht auf einen positiven Bescheid.



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