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Provisionsanspruch von Makler rechtmäßig?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Gota Biehler
Stand: 20.09.2011

Frage:

Der Makler hat den Auftrag, ein Objekt zeitlich befristet für mich zu vermarkten.
Er bietet dieses Objekt einem Kunden an. Dieser Kunde lehnt dieses Angebot aber ab. Monate später spricht dieser Kunde mich selber an und möchte dieses Objekt einem Freund anbieten. Es kommt später zu einem Kaufvertrag mit diesem Freund.
Hat der Makler ein berechtigtes Provisionsverlangen in diesm Falle oder nicht? Der Kauf kam ohne seine Arbeit zustande. Er hat dieses Objekt auch nicht dem Freund angeboten der es schließlich kaufte.

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Antwort:

Zu Fragen des Provisionanspruchs eines Maklers gibt es umfangreiche Rechtsprechung und es kommt immer auch auf den Einzelfall und die Details an.

Ihren Sachverhalt habe ich so verstanden, dass Sie als Eigentümer der Wohnung einen Makler befristet beauftragt hatten, Ihnen einen Käufer nachzuweisen, wofür Sie dem Makler eine Provision versprochen hatten. Oder sollte der Käufer die Provision zahlen?

Dabei handelt es sich um den Fall eines Nachweismaklers. Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht gem. § 652 I BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) in dem „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist damit eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wenden muß, hat der Immobilienmakler auch Name und Anschrift des Interessenten bzw. Verkäufers zu nennen, vgl. u.a. BGH Urteil vom 06.07.2006 AZ III ZR 379/04. Das war bei vorliegendem Sachverhalt nicht der Fall, da der Makler Ihnen nicht den Käufer benannt hat bzw. dem Interessenten nicht Ihren Namen und Anschrift.

Allerdings könnte man fragen, ob die Vorinformation des ursprünglichen Interessenten, durch den der Käufer später von dem Objekt erfahren hat, dazu führt, dass der Makler doch einen Provisionsanspruch hat. Dies war letztlich auch Ihre Frage.

Der Vertragsschluss muss gem § 652 I BGB „infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers“ zustande gekommen sein. Die Maklertätigkeit braucht nach h.M. nicht die alleinige Ursache für den Abschluss Kaufvertrages zu sein, allerdings muss sich der Abschluss des Hauptvertrages zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerber wesentlichen Maklerleistung darstellen, vgl. Münchner Kommentar zu § 652 BGB Rdnr. 176.
Gegenüber dem Erwerber hatte der Makler in Ihrem Fall überhaupt keine Leistung erbracht. Gegenüber dem ersten Interessen allerdings schon. Da dieser, wie Sie schildern, seine Kaufabsicht aber endgültig auufgegeben hatte und erst sehr viel später Kontakt mit dem Käufer hatte, halte ich den Kausalzusammenhang zwischen Maklerleistung und Erfolg „Abschluss des Kaufvertrages“ für unterbrochen. Der Makler hat danach hier keinen Provisionsanspruch. Allerdings kommt es letztlich immer auf den Einzelfall und dessen genauen Ablauf an.



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