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Immobilienkauf: Zweckerklärung von Eigentümer - wie vorgehen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 15.09.2011

Frage:

Zweckerklärung der finanzierenden Bank
Genehmigung durch Familiengericht

Sachverhalt:
Eine Immobilie gehört bereits zu 2/5 meiner Ehefrau
1/5 gehört meinem minderjährigen (8) Sohn

Ich habe jetzt die restlichen 2/5 von meinem Vater abgekauft, die Summe
soll finanziert werden und abgesichert durch Grundschulden auf dem Objekt.

Die Bank verlangt entsprechen eine unterschriebene Zweckerklärung aller Eigentümer.
Wie ist das Procedere für die Einholung der Genehmigung des Fam.Gerichts
und wie sollte man das am erfolgsträchtigsten gestalten?

Beleihungsdaten:
reiner Grundwert ca 460.000.- (große Landwirtschaftsfläche)
Gebäude ca. 110.000.-, Renovierungsaufwand mit Dämmung ca.60.000.-
Beleihungsfaktor ca. 350.000.- als Grundschuld

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Antwort:

Ihren Angeben zufolge verlangt die finanzierende Bank eine Zweckerklärung aller Grundstückseigentümer hinsichtlich der durch die Grundschulden abzusichernden Verbindlichkeiten. Diese stellt das Bindeglied zwischen dem durch Sie aufzunehmendem Darlehen (zur Kaufpreisfinanzierung und Sanierung) und den Sicherheiten, hier Grundschuldbestellung bzw. -abtretung, dar. Hierbei gehe ich davon aus, dass die Zweckerklärung sich ausschließlich auf das aufzunehmende Darlehen und nicht etwa auf weitere Verbindlichkeiten bei der Bank z.B. aus Girokonten erstrecken soll.

Zunächst ist zu prüfen, ob ein Vertretungsverbot gem. § 181 BGB besteht, was bedeuten würde, dass die Zweckerklärung für ihren Sohn nicht durch die Eltern als gesetzliche Vertreter sondern durch einen Ergänzungspfleger abgegeben werden müsste.
Hier handelt es sich jedoch um eine parallel durch alle Miteigentümer gegenüber der Bank abzugebende Erklärung, so dass ein Vertretungsausschluss wegen eines sogenannten Selbstkontrahierungsverbots nicht vorliegt. Allerdings ist die familiengerichtliche Genehmigung gem. § 1643 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 1822 Nr. 10 BGB erforderlich.

Diese Genehmigungspflicht, die das BGB für Minderjährige bei wichtigen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen fordert, ist eine Beschränkung der Vertretungsmacht der Eltern, die einzig dem Schutz des Minderjährigen oder Mündels dient.
Sie wäre zu erteilen, wenn der Minderjährige durch die Rechtshandlung keine oder unwesentliche Nachtteile erleidet bzw. die hiermit verbundenen Vorteile diese Nachteile überwiegen.

Nun ist die dingliche Haftung Ihres Sohnes im Hinblick auf die eingetragenen Grundschulden bereits in Höhe seines Miteigentumsanteils gegeben. Allerdings valutieren diese zur Zeit nicht, wie Sie mitteilen. Wenn die dinglichen Belastungen nun also mit einer schuldrechtlichen Verpflichtung, die durch Sie eingegangen wird, gekoppelt werden, wird das Haftungsrisiko konkret erhöht.

Hier ist nun zunächst entscheidend, wozu das aufzunehmende Darlehen dient. Da immerhin ein Teil zur Sanierung und Renovierung des Gebäudes verwendet werden sollen, ist hier in jedem Fall ein Vorteil auch des Kindes zu erblicken, da es ja hierfür keine schuldrechtliche Verpflichtung eingeht. Mit der Kaufpreisfinanzierung Ihres Eigentumanteils - und dies stellt ja den Hauptanteil des Darlehens dar - hat es allerdings auf den ersten Blick wenig zu tun. Allerdings muß man hier die familiären Hintergründe mit berücksichtigen. Möglicherweise wird - wenn Sie bereits in der Immobilie wohnen oder einziehen wollen - ein Familienheim geschaffen bzw. manifestiert, da der theoretische "Mietanteil" für den Großvater wegfällt. Diese Argumente sind ggfs. noch auszuführen, wobei nicht zuletzt die derzeitige und zukünftige Planung im Hinblick auf Verwendung der Immobilie von entscheidender Bedeutung ist. Möglich ist auch eine Sicherheitsleistung für Ihren Sohn entsprechend seines haftenden Miteigentumanteils.

Für das Procedere sehe ich hier zwei Möglichkeiten. Die Zweckerklärung ist im Normalfall bei der Bank zu unterzeichnen, anschließend wäre diese dem Familiengericht zur Genehmigung vorzulegen. Für empfehlenswert halte ich hier eine vorherige Kontaktaufnahme mit dem zuständigen Rechtspfleger beim Amtsgericht des Wohnsitzes Ihres Kindes.

Sollte ohnehin die Zweckerklärung im Rahmen sonstiger Beurkundung oder Beglaubigung vor einem Notar abgegeben werden, wird dieser mit der Einholung der erforderlichen Genehmigungen zu beauftragen sein.



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