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Mietminderung wegen extremen Temperaturen?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 14.09.2011

Frage:

Ich hätte gerne eine Auskunft und Beratung bzgl. Mietminderung wegen enormer Wärme und Kälte in der Wohnung und ob dies auch Rückwirkend möglich ist, da der Fehler am Bau liegt und schon seit Jahren besteht.

Fakten: Unser Wintergarten zählt komplett zur Wohnfläche (er ist 24qm groß) und heizt sich im Sommer auf bis zu 56 Grad auf. Dieser Wintergarten ist offen zum Wohnzimmer und zur Küche, dadurch haben wir im Wohnzimmer (bei 56qm Größe) im Sommer bis zu 32 Grad und die Küche ist bis zu 45 Grad warm.

Jedoch im Winter kommen dementsprechende Gegentemperaturen, das heißt der Wintergarten geht auf bis zu 10 Grad Temperatur runter, die Heizkörper müssen dauerhaft auf max. laufen damit man 18 Grad erreicht.

Kann man bei den entsprechenden Monaten eine Mietminderung anstreben und dies auch Rückwirkend, oder erst ab dem Zeitpunkt wo man dies meldet. Der Wintergarten ist aber bereit 20 Jahre alt, wir wohnen seit 4 Jahren hier und somit sind solche Temperaturen schon lange - auch dem Vermieter, da er vor und selbst hier gewohnt hat - bekannt. Oder kann man unter Umständen bei solchen Temperaturen die qm für die betroffenen Räume komplett von der Miete abziehen?
Im Keller haben wir im Winter ebenfalls Temperaturen von ca. 10 Grad, dieser Keller hat weder Fenster noch eine Heizung - somit kann man nichts gegen die Temperaturen machen. Der keller aber wird voll auf unsere Wohnflasche (qm) angerechnet. Kann man auch hier was machen?
Beheben kann der Vermieter die Mängel nicht, da müsste er das komplette Haus neu bauen.

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Antwort:

Frage 1.: Der Keller aber wird voll auf unsere Wohnflasche (qm) angerechnet. Kann man auch hier was machen?

Entscheidend für die Beurteilung einer Minderung ist nicht die gezahlte Miete, sondern der Zweck der Räumlichkeit, wie er im Mietvertrag ausgewiesen ist. Handelt es sich um Wohnraum, muss er auch als solcher nutzbar bzw. beheizbar sein. Ist er als Kellerraum ausgewiesen, kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass er den Raum bewohnen kann. Im Gegenteil wird von Kellerräumen gerade im Sommer erwartet, dass sie als Kühlraum genutzt werden können. Zwar ist das Einfrieren im Winter sicherlich extrem und dürfte ausgesprochen selten sein. Jedoch berechtigt dies nicht zur Mietminderung, da ein Mangel der Mietsache durch niedrige Temperaturen im Keller nicht gegeben ist. Im Übrigen ist auf § 536 b BGB hinzuweisen, der wie folgt lautet: Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a (Mietminderung bei Mangel) nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Sie hätten demnach bereits bei Einzug monieren müssen, dass im Keller keine Heizung vorhanden ist. Zumindest hätten Sie dies erkennen können und sich Ihr Recht auf Mietminderung vorbehalten bzw. entsprechende Maßnahmen vom Vermieter verlangen müssen.

Frage 2.: Kann man bei den entsprechenden Monaten eine Mietminderung anstreben und dies auch Rückwirkend, oder erst ab dem Zeitpunkt wo man dies meldet?

Grundsätzlich gilt auch hier das zu Frage 1 Gesagte entsprechend. So ist in gewisser Weise bereits vorhersehbar und bei einer Vorbesichtigung erkennbar, dass ein Wintergarten schon nach seiner Bauart temperaturanfälliger ist als festes Mauerwerk.

1) Überhitzung: Allerdings hätte Ihr Vermieter eine Hinweispflicht gehabt, was die extremen Hitzetemperaturen im Sommer zu Spitzenzeiten betrifft. Mit Raumtemperaturen und einer Aufheizung von mehr als 50 Grad muss niemand rechnen. Dies hätte einer Aufklärung durch den Vermieter bedurft. Nicht nur bei Gewerberaummietverhältnissen, sondern auch bei Wohnraummietverhältnissen (VerfGH Berlin GE 2007, 427) wird es allgemein als Mangel angesehen, wenn ein überstarker Sonneneinfall durch die Fensterflächen in den gemieteten Räumen zu einer erheblichen Überschreitung der Raumlufttemperatur während mehrerer Monate führt und die Wohnbedingungen in den Räumen unzumutbar beeinträchtigt werden, vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1998, 1307. Eine Mietminderung kommt deshalb in Betracht. Allerdings können Sie die Miete nicht dauerhaft mindern, sondern taggenau und begrenzt auf die Zeiträume, in denen Spitzentemperaturen von über 35 bis 40 Grad und mehr erreicht werden. Die Höhe der Minderung lässt sich nur schätzen. Auch die Gerichte schätzen die Höhe nach dem Grad der Einschränkung. In Ihrem Fall dürfte eine Nutzung des Wintergartens ab einer bestimmten Temperatur gänzlich ausgeschlossen sein, was zu einer 100 % Minderung für den Wintergarten, bezogen auf die Gesamtfläche (s.u.) berechtigt. Grundsätzlich ist eine Minderung auch rückwirkend möglich, allerdings erst ab dem Zeitpunkt der Kenntnis des Vermieters vom Mangel, da er vorher nicht die Möglichkeit der Beseitigung des Mangels hat. Die Kenntnis Ihres Vermieters war nach Ihrer Mitteilung bereits von Beginn des Mietverhältnisses an gegeben, da er die Wohnung zuvor selbst bewohnt hat. Auf Unkenntnis kann er sich daher nicht berufen. Zu beachten ist für Sie, dass Ansprüche aus der Zeit vor 2008 verjährt sind.

2) Kälte in den Wintermonaten: Im Allgemeinen geht die Rechtsprechung der Instanzgerichte in etwa einheitlich von einer zu gewährleistenden Mindesttemperatur in den Wintermonaten (abends) von etwa 20 Grad aus. Temperaturen, die darunter liegen, rechtfertigen eine Mietminderung von 15 bis 20 %. Bei totalem Heizungsausfall im Winter ist eine Minderung von 100 % gerechtfertigt. Auch wenn das Haus bereits 60 Jahre alt ist, wird der Vermieter Maßnahmen ergreifen müssen, die die Situation zumindest deutlich verbessert. Dies ist bei Altbauten generell möglich, ohne das Haus abreißen und neu errichten zu müssen.

Frage 3.: Oder kann man unter Umständen bei solchen Temperaturen die qm für die betroffenen Räume komplett von der Miete abziehen?

Zwar kann im Rahmen der Mietminderung nicht die Anzahl der gemieteten qm abgezogen werden. Jedoch entspricht der Kern Ihrer Frage exakt einer 100 % Minderung bezogen auf die Teilfläche. Die Minderung errechnet sich nur anders als von Ihnen angedacht. Folgende Berechnung wäre korrekt: Lässt sich ein Raum von 30 qm überhaupt nicht nutzen, würde dies, bezogen auf den Raum, eine Minderung von 100 % rechtfertigen. Beträgt nun die gesamte Wohnfläche der Wohnung 120,00 qm, so könnte die Miete bezogen auf die Gesamtfläche um 25 % gemindert werden. Gemindert wird stets in % bezogen auf die Warmmiete der gesamten Wohnung. Im Ergebnis entspricht meine Beispielsberechnung Ihrem Vorschlag.



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