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Grundstückserwerb mit Reihenendhaus - Gewohnheitsrecht


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 03.09.2011

Frage:

Ich habe vor 18 Jahren ein Reihenendhaus und das dazugehörige Grundstück gekauft. Um in das Haus zu gelangen, muss man über ein Brückenbauwerk, an dem jeder dieser Hausbesitzer der Siedlung anteilig beteiligt ist. Beim Kauf des Hauses hat der Notar es versäumt, die Anteile der Brückenbauwerke mir im Kaufvertrag zu überschreiben. Diese Anteile gehören laut Grundbuch noch dem ehemaligen Besitzer.

Erst jetzt, beim Versuch dieses Haus wieder zu verkaufen, ist mir das bewusst geworden. Der ehemalige Besitzer ebenso in Unkenntnis hat in den 18 Jahren keine Miete für eventuelles Wegerecht verlangt. Ist daraus ein Gewohnheitsrecht entstanden? Und, wenn ja, überträgt sich dieses Gewohnheitsrecht auf den eventuellen neuen Besitzer automatisch?

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Antwort:

Frage 1.: Ist durch eine 18-jährige Nutzung des Brückenbauwerks ein Gewohnheitsrecht geworden?

Sicherlich ist ein gewisses Gewohnheitsrecht durch die jahrelange Nutzung für Sie entstanden. Hier geht es jedoch nicht um eine Nutzung, wie z. B. bei einem Pacht- oder Mietgrundstück, sondern um Eigentum. Während eine Nutzung sich aus einem Recht zum Besitz einer Sache ergibt (z. B. Mietvertrag) geht das Eigentumsrecht wesentlich weiter und ist umfassender. Auch wenn Eigentum und Besitz umgangssprachlich zumeist gleichbedeutend behandelt werden, gehört eine Sache oder ein Grundstück eben ausschließlich dem Eigentümer, während ein Besitzer sein Recht vom Eigentümer ableitet und eine Sache (z. B. Mietwagen) oder ein Grundstück (z .B. Mietvertrag) lediglich nutzen darf. Eigentum und Besitz sind eben grundverschiedene Dinge. Aus einer jahrelangen Nutzung sei sie auch berechtigt, kann niemals Eigentum entstehen. Denn dies würde bedeuten, dass durch Ihren Eigentumserwerb gleichzeitig der tatsächliche Eigentümer quasi enteignet würde. Derartiges ist mit der geltenden Rechtsordnung nicht vereinbar. Sie können deshalb (Mit-) Eigentümer der fraglichen Flächen nur durch einen entsprechenden Vertrag mit zusätzlicher Eintragung im Grundbuch werden. Anders ausgedrückt ist festzustellen, dass Sie nicht Eigentümer der bezeichneten Flurstücke geworden sind.

Frage 2.: Und, wenn ja, überträgt sich dieses Gewohnheitsrecht auf den eventuellen neuen Besitzer automatisch?

Mit Beantwortung der Frage 1 hat sich auch Frage 2 erledigt. Ich unterstelle, dass mit der Beantwortung Ihrer gestellten Fragen Ihre Anfrage insgesamt noch nicht erschöpfend beantwortet ist. Damit ist weiter zu fragen, wie das Problem zu lösen ist. Aus den vorgelegten notariellen Urkunden aus 1993 und 1979 ergeben sich insgesamt keine Bezugspunkte zu den nicht mitübereigneten Flurstücken. Damit dürfte sich auch kein Anspruch Ihrerseits auf nachträgliche Übereignung der Flurstücke ergeben. Etwas anderes könnte z. B. dann gelten, wenn die Flurstücke zwar in den Verträgen mit aufgenommen, jedoch vom Notar im Grundbuch nicht vollzogen worden wären. Dann könnte dieser Eintragungsakt problemlos auch nach 18 Jahren noch nachgeholt werden.

Inwieweit hier der Notar haftbar gemacht werden kann, ist zweifelhaft. Er hatte zwar Kenntnis von den Flurstücken, wie sich aus seinem an Sie gerichteten Schreiben vom 07.01.1993 ergibt. Damit ist jedoch noch kein Haftungsgrund gegeben. Der Notar ist in erster Linie verpflichtet das zu beurkunden, womit ihn die Auftraggeber beauftragen. Ein Beurkundungsauftrag bezüglich der Flurstücke ist offensichtlich unterblieben. Ein Verschulden kann damit allein beim Verkäufer und Ihnen gesucht werden. Denn der Verkäufer hätte Sie auf die Flurstücke und eine evtl. Erforderlichkeit des Miterwerbs aufmerksam machen müssen. Sie selbst hätten nach Erhalt des notariellen Schreibens vom 07.01.1993, welches Sie also vor (!) Unterzeichnung Ihrer Kaufverträge erhalten haben, beim Verkäufer bzw. beim Notar nachfragen müssen, welche Bewandtnis es mit den Flurstücken auf sich hat.

Insoweit ist im Ergebnis der Erwerb durch Sie von den Eheleuten XXXXX nachzuholen. Zu welchem Preis dies erfolgen kann, lässt sich anhand der Unterlagen nicht sagen, da die Eheleute XXXXX die Flurstücke im Rahmen eines gerichtlichen Vergleichs erworben haben, vgl. Urkunde v. 15.05.1984 UR 614/1984. Aus § 3 Abs. 2 dieser Urkunde ist auch ersichtlich, dass in Abt. II des Grundbuchs eine Grunddienstbarkeit, nämlich ein Wegerecht eingetragen ist. Sie sollten sich den Inhalt dieser zu Grunde liegenden Eintragungsbewilligung von den Eheleuten XXXXX aushändigen lassen. Dort wird vermutlich das Wegerecht sämtlicher anliegenden Grundstücke festgeschrieben worden sein.

Insoweit dürfte an der Berechtigung zur Nutzung des Brückenbauwerks für den jeweiligen Eigentümer Ihres Grundstücks kein Zweifel bestehen. Am sinnvollsten wäre es m.E., wenn Ihre Erwerber die Flurstücke direkt von den Eheleuten XXXXX erwerben. Damit würde ein überflüssiger Zwischenerwerb durch Sie vermieden werden. Sofern noch ein Kaufpreis zu zahlen wäre, müsste dieser in Ihrem neuen Kaufvertrag oder zumindest in der Kalkulation der Erwerber berücksichtigt werden. Sie sollten deshalb die potenziellen Erwerber entsprechend aufklären.



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