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Kettenverkauf von Immobilie - Grunderwerbssteuer?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 25.08.2011

Frage:

Tochter ist Anteilseigner 1/5 eines Objekts und bekam das 1/5 vom Vater in 2005 geschenkt.

Sohn, also Bruder möchte dieses 1/5 erwerben.

Fällt bei Kettenverkauf über den (gemeinsamen) Vater eine Grunderwerbsteuer an?

Ehefrau des Sohnes ist bereits 2/5 Eigentümer, Kind des Sohnes ist 1/5 Eigentümer mit gemeinsamen Sorgerecht.

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Antwort:

Ich gehe davon aus, dass Ihnen die Befreiung für Erwerbe von Grundstücken unter Verwandten in gerader Linie und deren Ehegatten nach § 3 Nr. 6 GrEStG (Grunderwerbsteuergesetz) bekannt ist. Ebenso, dass der Grundstückserwerb durch Geschwister nicht von der Grunderwerbsteuer befreit ist, da Geschwister nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind, vgl. § 1589 BGB. Damit wären die von Ihnen angedachten nachgeschalteten Veräußerungen über den Vater für sich genommen steuerfreie Vorgänge. Allerdings ist § 42 AO (Abgabenordnung) zu beachten, wonach das Steuergesetz durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten nicht umgangen werden kann.

Ein Missbrauch liegt nach Abs. 2 der Norm vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt. Dieser Tatbestand würde bei Ihnen verwirklicht, denn die gewählte Vertragsgestaltung hat den alleinigen Zweck der Umgehung des steuerpflichtigen Erwerbsvorgangs von Grundstückkäufen zwischen Geschwistern. Sie müssen die einzelnen Erwerbsvorgänge, wie bei Grundstückskäufen zwingend vorgeschrieben, notariell beurkunden lassen. Nach § 18 GrEStG ist der Notar verpflichtet, dem Finanzamt jeden Erwerbsvorgang betreffend Grundstücke zu melden.

Das Finanzamt würde den Vorgang daher problemlos aufdecken und eine entsprechende Besteuerung vornehmen, vgl. § 42 Abs. 1 Satz 3 AO. Ich kann deshalb von dieser Konstellation nur abraten, da Sie im Ergebnis nur für den Notar vorteilhaft wäre.



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