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Arbeit und Beruf
Frage an den Anwalt
17.08.2011

Mietverhältnis - vorzeitige Beendigung

Welche Bedingungen müssen seitens des Mieters erfüllt werden, um vorzeitig aus einem 3-Jahres-Mietvertrag rauszukommen ?

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Antwort Rechtsanwalt Thomas Lork
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Meine Rückfrage bei Ihnen vom 25.08.2011, 12:40 Uhr, war jedoch notwendig, ist in Ihrem Anfragetext doch von einem 3-Jahres-Mietvertrag die Rede. Hier galt zu eruieren, ob Sie einen tatsächlich befristeten Mietvertrag oder jedoch einen unbefristeten Mietvertrag mit einem erklärten Kündigungsausschluss für die Dauer von 3 Jahren abgeschlossen haben.

Durch die nunmehr übermittelte Ablichtung des Mietvertrages zwischen Ihnen und dem Vermieter XXXX vom 28.11.2010 ist jedoch nunmehr klargestellt, dass es sich ausweislich § 2 des Mietvertrages, um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, bei dem die Möglichkeit beider Parteien, das Mietverhältnis zu kündigen, für die Dauer von 3 Jahren, mithin für die Dauer von 36 Monaten ausgeschlossen wurde.

Bis zur Mietrechtsreform war es für die Vermieter möglich, das Mietverhältnis zu befristen. Durch die Mietrechtsreform ist dies nur ausnahmsweise und unter Begründungspflicht im Mietvertrag möglich, ein Wohnraummietverhältnis zu befristen. Kann ein solcher Grund nicht einschlägig sein, dann handelt es sich immer um einen unbefristeten Mietvertrag. Um die Vermieterinteressen auf eine dauerhafte Bindung des Mieters zu berücksichtigen und dem verständlichen Wunsch der Vermieter Rechnung zu tragen, ist jedoch in der Branche durchaus üblich, dass die Möglichkeit der Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wird. Zwischenzeitlich hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass eine Ausschließung des Kündigungsrechtes für die Dauer von max. 48 Monaten gültig ist, mithin bestehen an der Rechtmäßigkeit des von Ihnen mit dem Vermieter XXXX vereinbarten Kündigungsausschlusses keinerlei Zweifel.

Nachdem festgestellt ist, dass der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit für die Dauer von 36 Monaten rechtswirksam ist, besteht Ihrerseits keine Möglichkeit, mittels einer Kündigung das Mietverhältnis zu beenden.

Eine weitere Möglichkeit das Mietverhältnis zu beenden wäre die Anfechtung, allerdings wäre eine Anfechtung wegen Irrtums gem. § 121 BGB aufgrund des Zeitablaufes, der Mietvertrag datiert auf den 28.11.2010, ohnehin ausgeschlossen. Für eine Anfechtung wegen Drohung oder Täuschung besteht indes keine Veranlassung, da Ihr Anfragetext auch hier keinerlei Indiz dahin gehend enthält.

Andere Möglichkeiten, das Mietverhältnis durch eine einseitige Erklärung zu beenden, bestehen nicht.

Es verbliebe noch die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch eine beiderseitige Erklärung, nämlich durch einen sogenannten Aufhebungsvertrag zu beenden. Das Problem beim Aufhebungsvertrag ist jedoch, dass, im Gegensatz zur Kündigung, weil ja nur ein Ausspruch durch die kündigende Partei sowie der Zugang der Kündigung für die Wirksamkeit ausreicht, beide Parteien des Mietvertrages der Aufhebung zustimmen müssen. Zwar ist in einem Aufhebungsvertrag möglich, alle Fragen rund um das Mietverhältnis gleich mit zu klären, etwa wie mit der Kaution oder mit noch zu erwartenden Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen zu verfahren ist, allerdings ist eine Aufhebungsvereinbarung eben nur möglich, wenn auch der Vermieter zustimmt. Verweigert der Vermieter die Zustimmung, ist das Mietverhältnis auch nicht durch eine solche Aufhebungsvereinbarung beendbar. Letztlich wäre noch die dreiseitige Vereinbarung möglich. Dies wäre der Fall, wenn das Mietverhältnis umgestaltet wird, indem der Vermieter Sie aus dem Mietverhältnis entlässt und zugleich einen neuen Mieter in das Mietverhältnis einbindet. In diesem Vertrag würde der Vermieter einen Nachmieter Ihrerseits akzeptieren, Sie aus dem Mietverhältnis entlassen und seine eigenen wirtschaftlichen Interessen, die ja schließlich der Grund für den Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit für die Dauer von 36 Monaten waren, befriedigen können. Allerdings muss ich zugleich darauf hinweisen, dass der Vermieter keineswegs verpflichtet ist, einen von Ihnen gestellten Nachmieter zu akzeptieren. Er wird dies möglicherweise tun, insbesondere dann, wenn er die Gewähr realisiert sieht, dass der Nachmieter seinerseits alle vertraglichen Verpflichtungen erfüllen wird. Eine generelle Verpflichtung zur Annahme eines von Ihnen herbeigeschafften Nachmieters besteht indes nicht. Insoweit ist die weitläufige Annahme, der Vermieter müsse mindestens den dritten von Ihnen beigebrachten Nachmieter akzeptieren, schlichtweg falsch, weil ein solches Verlangen zu sehr in die Vertragsfreiheit des Vermieters eingreifen würde und ihm einen Mieter „aufs Auge drücken“ würde.

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