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Welche Renovierungmaßnahmen müssen bei Auszug vorgenommen werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 06.08.2011

Frage:

Schönheitsreperatur bei Auszug aus einer Mietwohnung.
Mietvertrag ist von 1983 abgeschlossen mit Bauerverein Da, Wohnung wurde am 01.01.2011 an eine andere Firma verkauft.Müssen irgendwelche Schönheitsreperaturen ausgeführt werden?


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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung: Müssen irgendwelche Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?

Vorab sei zur Klarstellung angemerkt, dass ein Verkauf des Mietshauses für die Frage der Schönheitsreparaturen unerheblich ist. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ergibt sich aus § 3 (8) a) Ihres Mietvertrages iVm Nr. 5 Abs. 2 AVB. Zwar haben Sie die AVB in der Datei übermittelt. Die hier einzig interessierende Seite 8 der AVB mit Nr. 5 haben Sie, für mich unerklärlich, leider nicht mit gesandt. Allerdings sind diese wortgetreu in dem hier einschlägigen Urteil des BGH vom 20. Oktober 2004 Az: VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425 abgedruckt: Nr. 5 Erhaltung der überlassenen Räume (2) Die vom Mitglied gemäß § 3 Abs. 8 des Vertrages übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Dauer des Vertrages ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. …Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre …in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. …(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist die Genossenschaft auf Antrag des Mitgliedes verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Der Bundesgerichtshof hatte in der Revision die Wirksamkeit dieser Klausel zu überprüfen, nachdem die Vorinstanz, übrigens das Landgericht Darmstadt, sie noch für unwirksam hielt und den beklagten Mietern, die sich gegen die Renovierungspflicht zur Wehr gesetzt hatten, Recht gegeben hatte. Das LG Darmstadt betrachtete die Klausel als starr im Sinne der Rechtsprechung des BGH mit der Folge der Unwirksamkeit. Demgegenüber verwies der BGH auf Nr. 5 Abs. 3 AVB, der die für sich genommen starre Fristenanordnung zu Gunsten des Mieters relativiere und führte wie folgt aus: Des weiteren handelt es sich entgegen der von der Beklagten in ihrer Revisionserwiderung vertretenen Auffassung bei der in den AVB der Klägerin enthaltenen Fristenbestimmung nicht um einen starren Fristenplan, der gegebenenfalls geeignet ist, den Mieter im Sinne des § 9 AGBG beziehungsweise § 307 BGB unangemessen zu benachteiligen (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586). Die in Nr. 5 Abs. 2 der AVB enthaltene Fristenbestimmung verpflichtet den Mieter nicht zur Vornahme allein am Fristenplan ausgerichteter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen tatsächlich bestehenden Renovierungsbedarf. Vielmehr ist die Klägerin gemäß Nr. 5 Abs. 3 ihrer AVB auf Antrag des Mitglieds (Mieters) verpflichtet, die Fristen des Plans nach billigem Ermessen zu verlängern, wenn der Zustand der Wohnung dies in besonderen Ausnahmefällen zuläßt; hierauf besteht ein Anspruch des Mieters. Diese Regelung trägt dem Interesse des Mieters, die Wohnung nicht unabhängig von einem tatsächlichen Bedarf renovieren zu müssen, hinreichend Rechnung.

Demgemäß hielt der BGH die Klausel im Ergebnis für wirksam mit der Folge, dass auch Sie Ihrer Renovierungspflicht dann nachkommen müssen, wenn Ihre Wohnung sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befindet. Sofern dies allerdings nicht der Fall ist, besteht auch nach der Klausel in Nr. 5 Abs. 2 iVm Abs. 3 AVB keine Renovierungspflicht.



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