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Ist eine Mieterhöhung ohne Begründung zulässig ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 07.07.2011

Frage:

Einzug in das neue Mietverhältnis 01.06.2010 
Der Mietpreis für diese 91 qm Wohnung ist mit 450 € KM + 30 € Garage + 120 € Nebenkosten relativ günstig.

Allerdings auch in einem recht schlechtem zustand.
Trittschall und Körperschall sind mißerabel ( man hört wenn der Mieter über uns läuft, und auch die Rolladen sind überdeutlich zu hören beim herunterlassen und hochziehen. Die Wasserleitungen geben teilweise rostiges wasser von sich und die Warmwasserheizung dürfte auch bald das zeitliche segnen. weitere Mängel sind die Haustüren und eine marode Terrasse ( sowohl kaputte Platten, Risse und Aufwölbungen und die Holz-Stützpfeiler für die Terrassenüberdachung ist schon sehr mitgenommen und zersplittert. Für Garage, Keller andere Durchganstüren gibt es keine Schlüssel.
Vermieter kündigt gleichzeitig an, daß er das Haus nur an Investoren verkaufen will. Zur Besichtigungen kamen sowohl Investoren als auch private Käufer ( für evtl. Eigenbedarf )
Weil wir jetzt nicht wussten wie es weitergehen soll weil sich auch private Personen mit Ankündigung an Eigenbedarf, haben wir nichts mehr unternommen und waren auch schon auf der Suche nach einer anderen Mietwohnung jedoch erfolgslos.
Mitte April 2011 erfahren wir, daß ein Investor das Haus gekauft hat. Ab 01.05.11
haben wir dann einen neuen Vermieter. am 22.05.11 bekommen wir dann schon eine Mitteilung zu einer Mieterhöhung. die ab dem 01.08.11 sich auf 50 € auf Wohnung und 20 € auf Garage + 20 € Nebenkosten erhöhen soll.

Das Schreiben zur Mieterhöhung erfolgte ohne Angaben der Gründe warum diese Mieterhöhung erfolgt nur mit : hiermit informiere ich sie über eine anstehende Mieterhöhung ...

meine Fragen nun hierzu

a ) hat er wirklich auch die 3 Monate Vorankündigung eingehalten oder sind das doch nur 2 Monate?

b ) die Mitteilung zur Mieterhöhung ist doch unwirksam wenn er keinen Grund angibt, warum er die Miete erhöht. muss ich diese Mieterhöhung nun bezahlen bzw. soll ich diese Erhöhung jetzt einfach akzeptieren?
( klar daß er dann später eine Rechtsgültige Mieterhöhung nachreicht, falls diese ungülitig ist )

c) kann er wirklich ~ 66% für die Garage mehr verlangen, Die Garage ist für 3 Autostellplätze gedacht; aber weder baulich noch durch andere Maßnahmen ( Zaun / Bretterwand o.ä. getrennt.

d) kann ich jetzt auch nachträglich noch mit Mängel kommen ( siehe oben ) und evtl auf Mietminderung anspruch erheben/beantragen? ( in erster Linie geht es mir um Schallisolierung da unsere Mieterin über uns täglich gegen 4 Uhr aufsteht und wir das mitbekommen bis sie das Haus verläßt.
die anderen Mängel sind nicht ausschlaggebend.)

Vor 2 Wochen habe ich meinen Vermieter schriftlich (ohne Einschreiben) gebeten sich mit uns in Verbindung zu setzen wegen dieser Mieterhöhung und auch um gewisse Mängel ( gegen den Trittschall + Körperschall was zu unternehmen, denn dann wäre ich auch bereit die Miete zu akzeptieren. bisher aber keine Reaktion) zudem denke ich eben, wenn ich jetzt die Mieterhöhung toleriere, wird er dann ein paar kleine Sanierungen später durchführen ( Heizung die kommen wird lt. ISTA-Fachmann ) und dann noch mal die Sanierungskosten auf die Miete umschlagen.
diese ~ 15% Mieterhöhung will ich so nicht akzeptieren. damit liegt er dann knapp über dem durchschnittlichen Mieterspiegel.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant ,

maßgeblich für die Beantwortung Ihrer Anfragen sind die Vorschriften des Mietrechtes des BGB, §§ 535 ff. BGB.

Nach dem BGB, hier §§ 557 ff. BGB gibt es nur 5 verschiedene abschließend geregelte Arten der Mieterhöhung. Die Vorschriften hierüber sind eindeutig und müssen vom Vermieter eingehalten werden. 2 der 5 Arten der Mieterhöhung sind dabei mietvertraglich geregelt. 3 der Arten der Mieterhöhung sind dagegen nachträglich, also im laufenden Mietverhältnis möglich. Bis auf die Anhebung der Vorauszahlungen auf die anfallenden Betriebskosten, bedürfen dabei sämtliche Arten der Mieterhöhung der Zustimmung des Mieters, nur die Anhebung der Vorauszahlungen auf die anfallenden Betriebskosten ist ohne eine solche Zustimmungserklärung möglich.

Im Einzelnen:

Die erste Art der Mieterhöhung ist die so genannte Staffelmietvereinbarung. Hierbei muss bereits im Mietvertrag festgelegt sein, in welchen Zeitabständen und wie hoch welche Mieterhöhung vorgenommen werden wird. Sofern eine solche Staffelmietvereinbarung in Ihrem Mietvertrag nicht existent ist, ist diese selbstverständlich nicht vereinbart und mithin auch nicht relevant.

Die zweite Art der Mieterhöhungsmöglichkeiten ist die so genannte Indexmietvereinbarung. Hierbei wird auf den Anstieg des Lebenshaltungsindexes abgestellt, regelmäßig wird sowohl für den Zeitpunkt der Mieterhöhung, als auch für den Umfang der Mieterhöhung auf den Anstieg des Lebenshaltungsindexes abgestellt. Auch diese Art der Mieterhöhung muss bereits im Mietvertrag vereinbart gewesen sein. Fehlt diese Vereinbarung im Mietvertrag, kann man sich auch hierauf nicht berufen.

Die dritte Art der Erhöhung der Miete ist dieUmlage von Kosten für die Sanierung des Wohnraumes. Dabei können jedoch nur solche Kosten Berücksichtigung finden, die entweder den Wohnwert der Wohnung erhöhen oder aber zum Umweltschutz beitragen (etwa neue wärmedämmenden Fenster, die Anbringung einer Solaranlage oder ähnliche Aufwendungen). Nach Ihrer Information handelt es sich wohl hier nicht um eine Anhebung der Miete wegen der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme, so dass auch diese Art der Mieterhöhung ausscheidet.

Es verbleiben mithin lediglich die letzten beiden Arten der Mieterhöhung. Die erste hiervon ist die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 BGB. Gem. § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Dabei kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Darüber hinaus und dies ist sehr wichtig, ist die Mieterhöhung bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einer so genannten Kappungsgrenze versehen. Der Vermieter darf binnen eines Zeitraumes von 3 Jahren die Nettomiete lediglich um max. 20 % erhöhen. Bei den von Ihnen angegebenen Werten heißt dies, dass die Nettomiete i. H. v. 450,00 Euro max. auf 540,00 Euro, nämlich um 90,00 Euro steigen darf. Diese Kappungsgrenze ist durch den Vermieter noch nicht berührt worden.

Die Mieterhöhung bis hin zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist jedoch in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung kann erfolgen durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel durch Auskunft aus einer Mietdatenbank durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder aber durch die Heranziehung von mindestens 3 Vergleichswohnungen. Eine unkommentierte bzw. unbegründete Mieterhöhung ist unwirksam, insoweit handelt es sich hier um eine nicht wirksame Mieterhöhung, die Sie ignorieren können. Sollte der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung einklagen wollen, können Sie hier den Rechtsstreit aufnehmen, da eine solche erklärte Mieterhöhung nicht wirksam ist und mithin keine Rechte und Pflichten entfalten kann.

Hinsichtlich des Zeitraumes der ausgesprochenen Mieterhöhung ist festzustellen, dass die Mitteilung zur Mieterhöhung am 22.05.2011 eingegangen ist. Endet die so genannte Überlegungsfrist, mithin also die Frist, in der Sie die Zustimmung zur Mieterhöhung erklären sollen, zum 31.07.2011. Die Mieterhöhung selbst ist wirksam zum 01.08.2011, mithin wäre diese Erklärung tatsächlich korrekt ergangen.

Die Regelungen über die Beschränkung der Möglichkeiten des Vermieters, die Miethöhe neu zu bestimmen, gilt grundsätzlich nur für Wohnraummietverträge, so dass der Vermieter bei der Erhöhung der Garagenmiete hier zunächst nicht nach den §§ 557 ff. BGB reklamentiert ist. Dies gilt allerdings nur, wenn hinsichtlich der Garage ein Extramietvertrag gemacht worden ist. Wenn es hinsichtlich der Garage jedoch keinen besonderen Mietvertrag gibt, sondern das Wohnraummietverhältnis und das Garagenverhältnis in einem Mietvertrag geregelt wurde, dann folgt der Mietvertrag grundsätzlich den Bestimmungen über die Wohnraummietverhältnisse, so dass auch hier eine entsprechende Beschränkung hinsichtlich des Mieterhöhungsverlangens (Kappungsgrenze) und auch hinsichtlich des Vorgehens unterliegt. Maßgeblich ist hier also allein, ob es einen separaten Mietvertrag für die Garage gibt oder aber einen mit dem Wohnraummietverhältnis zusammenhängenden Mietvertrag.

Der Mieter ist berechtigt, bei Vorliegen von Mängeln, die Miete in einem angemessenen Maße zu mindern. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mieter den Vermieter zunächst über das Vorhandensein der Mängel informiert, diesen dann unter Setzung einer so genannten Abhilfefrist, also einer Frist binnen derer der Vermieter die Mängel zu beseitigen hat, zur Mangelbeseitigung auffordert und zugleich für den erfolglosen Ablauf dieser Frist eine bestimmte Minderung des Mietzinses androht. Erst nachdem diese gesetzte Frist ergebnislos abgelaufen ist, können Sie die Miete mindern. Dies bedeutet schlichtweg aber auch, dass eine nachträgliche Minderung nicht möglich ist. Ausgenommen ist hier freilich der Sonderfall, dass Sie beispielsweise die Abhilfefrist Mitte des Monats gesetzt haben und bereits Anfang des Monats die volle Miete überwiesen haben. Hier ist die Mietminderung natürlich mit dem Ablauf des Abhilfedatums möglich, dann allerdings rückwirkend mit der nächsten Miete mit abzuziehen.



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