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Mietminderung wegen Wasserrohrbruch


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 01.07.2011

Frage:

Ich möchte nachfragen ob und wenn ja in welcher Höhe eine Kürzung der Miete (Unsere Miete für das Hinterhaus beläuft sich auf 790.00 €) in Betracht käme. Die Fakten:
Am 15.06. ereignete sich im Hof ein Wasserrohrbruch.
Gegen 23 Uhr wurde das Wasser mit Vorankündigung bis um 17 Uhr des nächsten Tages abgestellt.
Wir konnten genug Wasser vor der Abstellung in Behältern bereit stellen.

Ab dem 16. wurde mit den Bauarbeiten begonnen.
Die Pflastersteine im Hof wurden entfernt, tiefe Gräben ausgehoben, mit erheblichem Baulärm.
Es wurden jedoch nicht nur die Pflastersteine um den Rohrbruch entfernt, sondern im ganzen Hof.
Auf Nachfrage wurde mir bestätigt, dass der Eigentümer, dies Nutzen wolle, den gesamten Hof neu zu bepflastern. Die Gräben die aufgerissen wurden, waren so tief und breit, dass ohne Hilfe kein Zugang zum Hinterhaus möglich war. Ebenso konnten wir nicht einkaufen, unsere Mülltonnen rausfahren oder Besuch empfangen. Die Abdeckung
bestand lediglich aus schmalen Brettern. Am 18.06. wurden die Gräben, es waren mehrere, da der Eigentümer die alten Leitungen austauschen lassen wollte und eine neue Leitung zu der Werkstatt im hinteren Teil des Grundstücks legen lies - wieder zugeschüttet.

Erneut wurden am 20.06. wieder Gräben ausgehoben. Das Geröll das für den neuen Untergrund für die Bepflasterung bestimmt war, wurde so knapp am Zugang zu unserer Tür abgeladen, dass man darüber steigen musst. Ein Bagger und ein LKW standen ebenfalls auf dem Hof. Durch den Regen war der Hof nun ein einziges Matschfeld. Wieder konnten unsere Kinder nicht zu besuch kommen, da wir ihnen das nicht zumuten konnten, durch den Matsch zu waten. Ebenso konnte der Müllcontainer, diesmal der Restmüll, nicht auf die Strasse gebracht werden. Zudem mussten die Arbeiter sehr oft in unseren Keller, was eine erhebliche Verschmutzung durch den Matsch des Eingangs- und Treppenbereiches zum Keller mit sich brachte.

Durch die bis dahin immer noch provisorische Wasserleitung, stand im WC weniger Druck zur Verfügung, so dass mithilfe von Eimern nachgespült werden musste. Nachdem die Rohre verlegt, die Gräben geschlossen waren,
begannen die Arbeiten für die Neubepflasterung. Es entstand erheblicher Lärm hauptsächlich durch die Verfestigungsmaschine des Schotters für den Untergrund.

Im Moment ist der Hof wieder passierbar, jedoch immer noch mit Sand und Schotter bedeckt, da die Arbeiten für das Legen des Pflasters noch immer nicht begonnen haben. Das Wasser wurde heute 01.07. für ca. 40 Minuten ohne Vorwarnung abgestellt, während mein Sohn gerade unter der Dusche war. Die Bauarbeiten und die Gräben wurden von uns fotografiert.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Ich möchte nachfragen ob und wenn ja in welcher Höhe eine Kürzung der Miete (Unsere Miete für das Hinterhaus beläuft sich auf 790.00 €) in Betracht käme.

Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715. Der von Ihnen beschriebene Baulärm bzw. die mit Sanierungsarbeiten naturgemäß einhergehenden Belästigungen stellen stets einen Mietmangel dar; übrigens selbst dann, wenn nur das Nachbarhaus betroffen ist. Der Mangel muss mithin nicht innerhalb der Wohnung liegen. Denn auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Es kommt nach der Rechtsprechung auch nicht darauf an, ob der Mieter in der Wohnung ist oder mehrere Wochen im Urlaub. Allein das objektive Vorliegen des Mangels genügt.

Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung ist die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit zum Ausmaß genügend Anhaltspunkte. In welcher Höhe in Ihrem konkreten Fall eine Mietminderung angemessen ist, kann hier mangels vollständiger Kenntnis der Umstände nicht abschließend beurteilt werden. Die einzelnen Mängel zusammengenommen rechtfertigt m.E. eine Minderung von 35 %. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.

Im Rechtsstreit ist der Mieter nicht verpflichtet, den Umfang der Mietminderung vorzutragen; dieser ist vielmehr vom Gericht selbst zu schätzen (§ 287 ZPO), vgl. Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2. Aufl. 2008 § 536 Rn 41. Sie können den Minderungsbetrag auch rückwirkend geltend machen, zumindest ab Kenntnis des Vermieters vom Mangel. Die Durchsetzung kann durch Verrechnung mit der nächsten Miete erfolgen. Allerdings können Sie den Betrag auch gesondert einfordern.



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