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Mieter verweigert Handwerkern den Zutritt für Modernisierungsmaßnahmen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Diana Laib
Stand: 25.06.2011

Frage:

Ein Mieter in meinem Haus hat sein Mietverhältnis fristgerecht zum 31.07.2011 gekündigt. Der Umzug in die neue Wohnung(Wien) findet am 29. 06. statt, so dass die Wohnung dann leer steht. Der Nachmieter zieht erst zum 01. 08. ein. Im Juli sollen in der betroffenen Wohnung als energetische Sanierungsmaßnahme neue Fenster eingebaut werden. Der Mieter ist über die Maßnahme bei einem Gespräch informiert worden. Der Einbau der Fenster dauert 1,5 Tage. Nun weigert sich der Mieter, die Schlüssel im Juli für die Dauer der Modernisierungsarbeiten zur Verfügung zu stellen. Habe ich als Vermieter das Recht, diese Maßnahme durchzuführen und ist der Mieter verpflichtet, für diesen Zweck das Betreten der Wohnung durch die Handwerker zu ermöglichen? 
Ich habe in einem kompromissvorschlag dem Mieter die reduzierung der Kaltmiet für Juli um ein Viertel angeboten. Darauf ging er nicht ein. Er besteht darauf, dass die Handwerker erst ab 31. 07. in die Wohnung dürfen oder ich müsste ihn zum 30.06 aus dem Mietvertrag entlassen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Gemäß § 554 BGB muss ein Mieter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden.

§ 554
Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Zur Duldungspflicht gehört grundsätzlich auch, dass man den Zutritt zur Wohnung gewährt. Dies ist der Fall, solange der Mietvertrag besteht. Die Tatsache dass ein Mieter früher aus der Wohnung auszieht, ändert an dieser Pflicht nichts.
Problematisch könnte in Ihrem Fall allerdings sein, dass gem. § 554 Abs. 2 BGB die Modernisierungsmaßnahme 3 Monate vor Beginn in TEXTFORM dem Mieter anzuzeigen ist. Eine mündliche Mitteilung reicht somit nicht aus. Eine fehlerhafte oder unterbliebene Mitteilung löst keine Duldungspflicht der Modernisierungsmaßnahme aus.
Sie sollten somit versuchen sich mit dem Mieter zu einigen.
Falls der Termin verlegt wird auf August und der jetzige Mieter weiter verpflichtet ist zu zahlen, muss er im Übrigen die volle Miete (mit Nebenkosten) zahlen, auch wenn er nicht mehr in der Wohnung wohnt. Sie müssen nicht die Zahlung der Kaltmiete akzeptieren. Der Ausgleich erfolgt dann mit der Betriebskostenabrechnung.



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