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Schimmel in der Wohnung - Unkosten bei Miete verrechnen ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 21.06.2011

Frage:

Mein Problem ist Schimmel im Einbauschrank.
Und zwar: Im Schlafzimmer ist ein Einbauschrank verbaut, welcher zur Mietwohnung gehört. Dieser Einbauschrank ist komplett an allen Wänden und Ecken verbaut, so dass also keine freie Wandfläche zur Verfügung steht - alle Wände sind somit mit Holz verkleidet.
Der Einbauschrank hat auch keinen Abstand zur Rückwand und hat selbst auch keine Rückwand. Der Schrank ist also an die unverputzte Hauswand geschraubt und hat keinerlei Luftzirkulation.
Da das Schlafzimemr bei uns sehr groß ist (42qm) haben wir in den 3 Jahren wo wir hier wohnen auch nciht alle Schranke genutzt - die Wohnung ist fast 3 Meter hoch und somit haben wir die oberen Schränke niemals genutzt.
Hier im hohen Norden sind kaum Häuser isoliert, auch unsere Wohnung nciht, darum wollte ich nun die Schränke von Innen isolieren (mit Polystyrol), da im Winter die Temperatur trotz Heizung auf 14 Grad im Schlafzimmer runter geht.
Nun habe ich als ich mit der Arbeit anfangen wollte eben in den oberen ungenutzten Schränke Schimmel gesehen - ca. 50 cm breit - ca. 4 Meter lang über 4 Schrankabteilungen.
Der Vermieter wurde informiert und er meldete das seiner Versicherung - so sagte er es uns im Dezember 2010. Bis heute tat der Vermieter nichts, vor 2 Wochen bekamen wir per Email vom Vermieter ein Schreiben seines Versicherungsmaklers mitgeteilt, dass seine Versicherung dafür nicht haftet.
Nun sind wir sehr verärgert, da ich nachweislich eine Schimmelpilzallergie habe und Angst um meine Gesundheit besteht.
Der Vermieter at also nur seinen Versicherungsmakler angeschrieben bzgl. dem Fall, der Makler hat 6 Monate gebraucht Ihm mitzuteilen das dies kein Versicherungsfall ist, da nur Feuer, Wasser und Erdschäden versichert sind.
unser Vermieter hätte nur direkt bei der Versicherung anrufen müssen, dann hätte ich bereits im Dezember 2010 wohl das selbe gehört und nichts in die länge gezogen. Unverständlich ist für mich auch eine 6 monatige Bearbeitungszeit des Versicherungsmaklers.
Jedenfalls hat sich in den 2 Wochen seit der Absage unser Vermieter wieder nicht bei uns gemeldet.
Nun würden wir Rückwirkend ab Januar 2011 10% Mietminderung ansetzen, ich denke dass wäre angebracht, unter Umständen geht da auch mehr, aber wir wollen kein Risiko eingehen. Unser Fehler vom falschen Lüften etc. kanne s auch nicht sein, da ein Schrank - auch ein Einbauschrank - 3cm Abstand zur Wand haben muss damit die Luft zirkuliert. Zudem lüften wir auch regelmäßig das Zimmer.
Außerdem würden wir nun gerne eine Luftkeimmessung sowie eine "Klatsch"Keimmesssung (da wird das Glas auf den Schimmel direkt "geklatscht" für ca. 100 Euro einleiten, damit wir Wissen woran wir sind. Kann man diese Unkosten unserem Vermieter auferlegen indem wir dies mit der nächsten Miete verrechnen? Unser Vermieter handelt wie gesagt seit Dezember 2010 nicht, er hat es sich nichtmal angeschaut oder den Raum betreten.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung: Kann man diese Unkosten unserem Vermieter auferlegen indem wir dies mit der nächsten Miete verrechnen?

1. Mietminderung

Feuchtigkeit in der Wohnung wird durch Schimmelbildung und Stockflecken an den Wänden sichtbar und gehört zu den am häufigsten auftretenden Wohnungsmängeln. Sie können in Wohnungen durch eindringendes Wasser auf Grund schadhafter oder unzureichend isolierter Außenwände und Dächer, durch undichte Rohrleitungen, aber auch durch Kondenswasserbildung an den Innenseiten der Hausaußenwände bei unzureichender Wärmedämmung sowie durch Kältebrücken auftreten und führen vor allem in der kälteren Jahreszeit oft zu Schimmelbildung an Decken, Wänden oder um Fenster herum. Neben der optischen Beeinträchtigung kann von den Sporen des Schimmelpilzes auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen. Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung und die Frage, wer oder was für deren Entstehen verantwortlich ist, führt oft zum Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die Mieter wollen die Miete mindern, weil die Wohnung mangelhaft ist, die Vermieter wollen kündigen, weil die Mieter die Wohnung durch unzureichendes Lüftungsverhalten verkommen lassen. Letztlich entscheidet oft der Gutachter, wer am Ende die entstandenen Kosten sowie ggf. Schadensersatz zu leisten hat. Fest steht in Ihrem Fall, dass Schimmel vorhanden ist und einen Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB darstellt, der zur Mietminderung berechtigt. 10 % ist nach Ihrer Schilderung sicherlich nicht zu hoch gegriffen und eher moderat. Da es auf ein Verschulden des Vermieters nicht ankommt, können Sie rückwirkend von dem Tag mindern, an welchem Sie den Vermieter von dem Mangel un Kenntnis gesetzt haben. Ob der Vermieter versichert ist oder nicht, ist dabei unerheblich. Seit einer klarstellenden Entscheidung des BGH aus dem Jahr 2005 (Urteil vom 06.04. 2005 Az.: XII ZR 225/03, NJW 2005, 1713) ist geklärt, dass von der Warmmiete gemindert werden kann. Gegen eine Verrechnung mit der laufenden Miete bestehen keine Bedenken. Die Rechtsprechung bürdet dem Mieter nach erfolgter Minderung nicht das Risiko einer Kündigung wegen durch die Minderung entstehender Mietrückstände auf, wenn sich am Ende herausstellt, dass doch der Mieter die Schimmelbildung zu verantworten hat. Auch das Schätzungsrisiko trägt der Mieter nicht, solange die Minderung nicht völlig unverhältnismäßig ist.

2. Kosten der Ursachenfeststellung

Neben dem Minderungsanspruch kommt gem. § 536 a BGB auch ein (allerdings verschuldensabhängiger) Schadensersatzanspruch in Betracht. Nach Ihrer Schilderung hat der Vermieter den Einbauschrank installiert. In den Fällen der vom Vermieter veranlassten baulichen Maßnahmen ist der Vermieter dafür beweispflichtig, dass er den Mieter über die besonderen Gefahren des Auftretens von Feuchtigkeit unterrichtet hat, vgl. LG Lübeck WuM 1990, 202. Anderenfalls ist der Vermieter dafür allein verantwortlich, vgl. LG Kiel WuM 1982, 187. Auch Sachverständigenkosten zur Mängelfeststellung können unter einen Schadensersatzanspruch fallen. Hierbei ist zu beachten, dass ein Grund zur Beauftragung des Sachverständigen gegeben sein musste, also in Ihrem Fall die Weigerung des Vermieters, den Mangel zu beheben. Ein gewisses Kostenrisiko trägt zum Teil auch der Mieter. Gem. § 536 a Abs. 1 BGB kann der Mieter Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät. Sie müssen daher den Vermieter schriftlich unter Fristsetzung auffordern, den Schimmelbefall zu beseitigen. Erst nach Fristablauf befindet sich der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug, was zum Schadensersatzanspruch führt. Dies hätten Sie bereits Anfang des Jahres tun sollen. Sollte der Vermieter weiterhin behaupten, das Verschulden läge bei Ihnen, sollte er vor der Mängelbeseitigung ein Gutachten oder dergleichen in Auftrag geben. Sofern Sie vorab selbst einen Gutachter beauftragen, müssen Sie diesen zunächst auch selbst bezahlen. Erst das Ergebnis des Gutachtens dürfte dann die Verschuldensfrage klären. Im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs kann dann mit der laufenden Miete aufgerechnet werden.



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Sehr guter Hinweis von Frau Kress. Vielen DanK!

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