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Fragen zur Eigentümer Versammlung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Gerd Finger
Stand: 07.06.2011

Frage:

In meiner sechsgliedrigen Wohnungseigentumsgemeinschaft gab es zuletzt im April 2000 eine Eigentümerversammlung. Der Verwalter ist Miteigentümer und wurde zuletzt 1999 auf unbestimmte Zeit bestellt. Am 04.06.2011 wurde die Verwaltung neu geregelt.
1. Wann verjähren die Ansprüche auf Jahres-Abrechnung?
2. (Wenn noch nicht verjährt:) Wer muss die Abrechnungen erstellen, bis die 5-Jahresfrist der Verwalterbestellung (§ 26 I Satz 2 WEG) endete? Wer muss die Abrechnungen für die Zeit danach erstellen?
3. Wie wirken die nach außen gerichteten Handlungen des ehemaligen Verwalters, die er für die Gemeinschaft in der Zeit "begangen" hat, in der seine Verwaltereigenschaft erloschen war?
4. Kann die Gemeinschaft zulässig die Verwaltung gemeinsam (§ 21 I WEG) selbst übernehmen und durch Mehrheitsbeschluss (5 von 6) einem Miteigentümer wirksam bevollmächtigen, Dritten gegenüber für die Gemeinschaft sämtliche Rechte wie ein Verwalter wahrzunehmen?
5. Muss ein Beschluss der Gemeinschaft gem. § 12 IV WEG, die Veräußerung zustimmungsfrei zu stellen, a) dem Grundbuchgericht vorgelegt werden; b) zu irgendeinem Zeitpunkt (z.B. bei der nächsten Veräußerung) notariell beglaubigt werden?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

der letzte Bestellungsbeschluss erfolgte in 1999,so dass das WEG in der bis zur Änderung zum 30.06.2007 geltenden Fassung anzuwenden ist, ab 01.07.2007 gilt das WEG in der derzeitigen Fassung.In beiden Versionen ist jedoch festgelegt, dass die 
Verwalterbestellung für höchstens 5 Jahre vorgenommen werden darf.

Die Bestellung darf nur durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer nach
Stimmrecht gem. Teilungserklärung oder, falls diese hierzu keine Regelung getroffen hat,nach gesetzlicher Stimmrechtsregelung des WEG erfolgen.Abstimmen darf hier auch der Eigentümer,der sich zum Verwalter bestellen lassen möchte.

Hiervon zu unterscheiden ist der Verwaltervertrag, der Dinge wie Vergütung, Aufgabenbeschreibung,Zuständigkeiten etc. regelt.Bei der Beschlussfassung hierüber ist der Eigentümer, der zum Verwalter bestellt wurde ,vom Stimmrecht ausgeschlossen.( 25 Abs. 5 WEG )

Mit Beschlussfassung und Annahme wird der Verwalter Organ mit Vertretungsrecht für die Eigentümer und den Verpflichtungen u.a.nach §§ 27 und 28 WEG den Eigentümern ,aber insbesondere auch Dritten gegenüber. Mit Unterzeichnung des Verwaltervertrages übernimmt er zusätzliche Rechte und Pflichten gegenüber den Eigentümern.

Nach Gesetz erlischt sowohl nach altem als auch nach neuem WEG die Organstellung entsprechend Bestellungsbeschluss mit Fristablauf. Wird mit dem Beschluss die 5.Jahresfrist überschritten ( wie vorliegend unbefristet nach Beschluss,bzw. von 1999 -2011 de facto )endet die Organstellung des Verwalters nach ständiger Rechtsprechung mit Erreichen der 5-Jahresfrist.Mit Beendigung der Organstellung erlischt nach ständiger Rechtsprechung auch der Verwaltervertrag.Ab diesem Zeitpunkt hat der ( ehemalige ) Verwalter keinerlei Rechte und Pflichten nach WEG oder nach Verwaltervertrag.

Dies vorausgeschickt,ergeben sich folgende Antworten auf Ihre Fragen :

zu 1 ) Der Verwalter ist bis zum Erlöschen der Bestellung und damit verbundener
Beendigung des Verwaltervertrages ,also bis 2004 verpflichtet,seine Aufgaben
wahrzunehmen.Wechselseitige Ansprüche hieraus unterliegen der regelmäßigen
Verjährungsfrist des § 195 BGB von 3 Jahren, beginnend am Schluss des
Jahres ,in dem der Anspruch entstanden ist, als spätestens ab Ende 2004.
zu 2 ) Bis Ende Bestellung 2004 ist der Verwalter zuständig, ab Ende Bestellung
2004 sind die Eigentümer nach §§ 20 ff WEG zur Verwaltung berechtigt und
verpflichtet.
zu 3 ) Nach Ablauf der 5-Jahresfrist handelt der ehemalige Verwalter als Vertreter
ohne Vertretungsmacht, das bedeutet, dass alle Rechtsgeschäfte erst rechts-
wirksam werden ,wenn sie von den Eigentümern genehmigt werden.
Eine Genehmigung liegt aber schon dann vor, wenn die Eigentümer, wie
offenbar vorliegend geschehen,alle Rechtshandlungen des ehemaligen Ver-
walters stillschweigend oder konkludent gebilligt haben ( Duldungsvollmacht)
oder wenn sie sich nicht gegen den Anschein einer vorliegenden Vollmacht
gewehrt haben. ( Anscheinsvollmacht )
Auch können sie für einzelne Rechtsgeschäfte eine Einzelvollmacht erteilt
haben,ohne dass dann der ehemalige Verwalter als Organ tätig wurde.

Schadensersatzansprüche der Eigentümer gegen den ehemaligen Verwalter
wären dabei nur möglich, wenn dieser gegen die erkennbaren Interessen der
Eigentümer schuldhaft verstoßen oder fahrlässig oder vorsätzlich fehler-
haft gearbeitet hätte. Auch hier gilt die o.g. Verjährungsfrist.
zu 4 ) Die Gemeinschaft kann durch Beschluss die Verwaltung selber übernehmen, aber
nur gemeinsam.Nicht möglich ist es , einem Eigentümer das Recht zu geben,
für die Gemeinschaft wie ein Verwalter , also mit umfassender Vollmacht
gegenüber Dritten aufzutreten,Rechtsgeschäfte etc. abzuschließen usw.( von
der Erteilung einer Einzelvollmacht durch alle Eigentümer abgesehen).Diese
Konstruktion würde entgegen den Vorgaben des WEG nämlich einem Eigentümer
eine Organstellung verschaffen, ohne dass dieser Verwalter und damit Organ
nach WEG wäre.
Vollkommen unbedenklich ist es jedoch, einen Eigentümer unter Beachtung der
oben aufgeführten Grundsätze ( eigenes Stimmrecht bei Beschlussfassung der
Verwalterbestellung, kein Stimmrecht bei Beschluss über den Inhalt des
Verwaltervertrages ) zum Verwalter mit allen Rechten und Pflichten zu
bestellen.
zu 5 ) Ist eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen, ist der dies
aufhebende Beschluss zur Wirksamkeit mit Löschungsantrag in notariell be-
glaubigter Form dem Amtsgericht als Grundbuchamt vorzulegen.



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