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Partner aus der Wohnung bekommen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 30.05.2011

Frage:

 77 jahre alt, 2 mal operiert, 1 mal davon leber krebs.
ich wohne seit 1994 bei meiner lebenspartnerin 
70 jahre alt. mietvertrag oft angefordert aber nie erhalten.
jetzt will sie mich loswerden.. kann sie mir kündigen ohne vertrag
und wo bleibt das gewohnheitsrecht.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Frage 1.: kann sie mir kündigen ohne vertrag

Eine Kündigung kommt nur in Betracht, sofern ein Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und Ihrer Lebensgefährtin besteht. Denkbar wäre ein Untermietverhältnis. Ein solches dürfte mangels Vorliegen der Voraussetzungen nicht vorliegen. Die Aufnahme eines Dritten mit der Absicht, dass dieser die Wohnung insgesamt mitbenutzt, ist auch dann keine Untermiete, wenn der Dritte hierfür ein Entgelt zahlt. Für die Annahme einer Untermiete reicht es aber aus, wenn dem Dritten ein einziger Raum zur alleinigen Benutzung überlassen wird, vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. 2011, § 540 Rn 3; der Umstand, dass ihm an den übrigen Räumen ein Mitbenutzungsrecht zusteht, schadet nicht, vgl. LG Berlin GE 1992, 153. Nach Ihrer Mitteilung steht Ihnen ein abgetrennter Raum jedoch nicht zur Verfügung. Dass Sie keinen schriftlichen Vertrag geschlossen haben, wäre übrigens unschädlich, da Mietverträge sowie Untermietvertrage auch rechtswirksam mündlich geschlossen werden können. Es besteht damit zwischen Ihnen und Ihrer Lebensgefährtin kein Vertragsverhältnis bezüglich der gemeinsam genutzten Wohnung. Weitgehend ungeklärt ist die Rechtslage, wenn nur einer der beiden Partner Mieter ist und zwischen den Partnern auch kein Untermietverhältnis besteht. Mangels besonderer vertraglicher Beziehungen ist der nichtmietende Partner oft rechtlos gestellt und schutzlos dem Räumungsverlangen des anderen Partners ausgeliefert. Kündigungsschutzvorschriften sind zwischen den Partnern nämlich nicht anwendbar. Beim Vorliegen besonderer Umstände, die hier nach 17 Jahren vorliegen, kann ein solches Räumungsverlangen allerdings rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB Treu und Glauben) sein; z.B. Räumung zur Unzeit; Verlangen nach sofortiger Räumung. Verbotene Eigenmacht ist im Übrigen auch hier unzulässig, so dass der ausgesperrte Partner im Wege der einstweiligen Verfügung grundsätzlich Wiedereinräumung des Besitzes verlangen kann, vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. 2011, Vor § 535 Rn 385. Sie werden sich deshalb zwar erfolgreich gegen eine kurze Räumungsfrist zur Wehr setzen können, langfristig jedoch einem Räumungsverlangen nachkommen müssen. Ihre Lebensgefährtin wird Ihnen eine Frist zum Auszug bzw. Suchen einer Ersatzwohnung von bis zu 6 Monaten einräumen müssen.

Frage 2.: und wo bleibt das gewohnheitsrecht

Ein Gewohnheitsrecht kann einzelne Punkte eines bestehenden Vertragsverhältnisses erweitern, so dass nach jahrelanger Übung ein Rechtsanspruch auf Fortbestand dieser Erweiterung eintreten kann. Jedoch kann ein Gewohnheitsrecht nicht vertragsbegründend wirken. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, zu welcher Art von Vertrag die gemeinsame Nutzung einer Wohnung über 17 Jahre führen soll. Ein Untermietverhältnis besteht nicht (s.o.). Die entgeltliche Mitnutzung der Wohnung führt an sich dazu, dass Sie gegenüber dem Vermieter gleichberechtigter Mieter hätten werden können. Der Vermieter hätte dies nach der Rechtsprechung hinnehmen müssen, da eine eheähnliche Lebensgemeinschaft hierzu ausreicht. Es hätte jedoch für einen Eintritt in das Mietverhältnis wenigstens der Zustimmung Ihrer Lebensgefährtin und einer Anzeige an den Vermieter bedurft. Beides ist offensichtlich nicht geschehen und/oder nicht gewollt, so dass das zu Frage 1 Gesagte gilt.



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