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Mieter terrorisiert Nachbarn - Räumungsklage


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 26.05.2011

Frage:

Ich selbst bewohne eine Eigentumswohnung. Ein Mieter, zwei Stockwerke über mir, terrorisiert das ganze Haus (8 Parteien), indem er so laut schreit mit sich und anderen, die sich in der Wohnung aufhalten, dass alle das hören, eventl. ist er psychisch (Psychose) krank, er randaliert wohl auch. Alle haben Angst vor ihm. Könnte man einen Eigentümerbeschluss fassen, dass die Eigentümerin ihm kündigt? Oder kann ich ihn irgendwie rausklagen? Er hat auch schon ein Fahrrad einer anderen Mieterin gestohlen. Keiner will die Polizei rufen aus Angst vor ihm. Da sehr viel ältere Herrschaften dort wohnen. 

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Zuständig für die Durchsetzung der (vermutlich) bestehenden Hausordnung, die regelmäßig auch Regelungen über das Lärmverhalten und der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme enthält, ist in erster Linie der Hausverwalter. Er ist gem. § 27 Abs. 1 WEG verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer, wozu auch die Hausordnung gehört, umzusetzen. Er selbst kann dem Mieter gegenüber nicht das Mietverhältnis kündigen oder Räumungsklage anstrengen. Dies kann ausschließlich der Wohnungseigentümer selbst. Auch ein Beschluss der Wohnungseigentümer wäre unwirksam, da diese nicht durch Beschluss über das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers verfügen können.

Frage 2.: Oder kann ich ihn irgendwie rausklagen?

Sie teilen mit, dass Sie eine Eigentumswohnung bewohnen, nicht jedoch, ob Sie auch Eigentümerin derselben sind. Als Mieterin hätten Sie unter keinen rechtlichen Gesichtspunkten einen Klageanspruch auf Räumung gegen den störenden Mieter. Sie könnten sich stets nur direkt an Ihren Vermieter, den Wohnungseigentümer wenden und auch ihm gegenüber z.B. die Miete mindern. Sind Sie Eigentümerin einer Wohnung, können Sie ebenfalls nicht eine Räumungsklage gegen den störenden Mieter anstrengen, da Sie ihm gegenüber nicht Vermieterin sind. Sie wären in einem Prozess nicht aktivlegitimiert. Allerdings können Sie den Wohnungseigentümer, der seine Einheit vermietet hat, abmahnen und ihm eine Frist setzen, um gegenüber seinem Mieter zu erreichen, dass die beanstandeten Ruhestörungen unterbleiben. Nach § 14 Ziff. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Bei der Abmahnung des Wohnungseigentümers ist auch darauf hinzuweisen, dass die Nichteinhaltung der Hausordnung durch den Mieter auch zum Entzug des Wohnungseigentums führen kann. Dies ist allerdings nur bei wiederholt gröblichen Verstößen gegen § 14 WEG trotz Abmahnung möglich, die zu einem unzumutbaren Zustand führen und die die Anwendung der Entziehung des Wohnungseigentums als letztes Mittel rechtfertigen, vgl. § 18 WEG. Nicht ausreichend sind allerdings zeitlich lange zurückliegende Verstöße gegen die Hausordnung. Sie müssen also zunächst den Wohnungseigentümer abmahnen. Die Entziehung des Wohnungseigentums findet durch Mehrheitsbeschluss statt.



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