Schadensersatzpflicht wegen Ölfleck in der Garage
Es wurde ein Mietvertrag abgeschlossen indem gem. §9 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume in Ziffer (5) folgendes vereinbart wurde:
Für Beschädigungen der Mieträume, sowie der in den Mieträumen vorhandenen Anlagen und Einrichtungen, ist der Mieter ersatzpflichtig, wenn und soweit sie von ihm, sowie unter Verletzung der ihm obliegenden Obhuts- oder Sorgfaltspflicht von den zu seinem Haushalt gehörenden Personen, von seinen Untermietern oder Dritten, denen er den Gebrauch der Mietsache überlassen hat, von Besuchern, deren Erscheinen ihm zuzurechnen ist, von ihm beauftragten Lieferanten oder von ihm beauftragten Handwerkern schuldhaft verursacht werden.
Dem Vermieter obliegt der Beweis, daß die Schadensursache im Gefahrenbereich des Mieters gesetzt wurde. Dem Vermieter obliegt sodann der Beweis, daß der Schaden nicht schuldhaft verursacht wurde.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses wurde vom Vermieter u.a. Schadenersatz
- für ein Ölfleck in der Garage
- für eine beschädigte Türzarge im Keller
geltend gemacht.
Vom Mieter wurde angegeben,
- dass der Ölfleck aufgrund eines Marderschadens
- die beschädigte Türzarge durch spielende Kinder (unter Einhaltung der Aufsichtspflicht)
verursacht worden sind.
Frage: ist der Mieter in den aufgeführten Fällen schadenersatzpflichtig oder nicht.
Mit freundlichen Grüßen
Wolfgang Geisler
Sehr geehrter Mandant,
Frage: Ist der Mieter in den aufgeführten Fällen schadenersatzpflichtig oder nicht.
1) Ölfleck in der Garage
Bei dem Ölfleck in der Garage handelt es sich zweifellos nicht (!) um Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind, sondern um Schäden. Schäden, die der Mieter schuldhaft herbeigeführt hat oder ihm zugerechnet werden, hat er zu beseitigen, d.h. einen ordnungsgemäßen Zustand wieder herzustellen, Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. 2011, § 546 Rn 50. Dies deckt sich mit der im Mietvertrag in § 9 Ziff. 5 getroffenen Vereinbarung. Nach LG Stuttgart, WuM 2004, 665 besteht ein Ersatzanspruch des Vermieters, weil es sich nicht nur um eine vertragsgemäße Abnutzung handelt, sondern um eine vertragswidrige Benutzung, Dass die Ursache eines Ausscheidens von Öl am Fahrzeug durch einen Marder oder andere Vorkommnisse gesetzt wurde, entlastet den Mieter nicht, denn auf den Auslöser der Undichtigkeit des Motors/Fahrzeugs kommt es nicht an. Der Vermieter muss nur beweisen, dass überhaupt ein Schaden vorliegt und dass dieser bei Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vorhanden war. Wenn dem Vermieter der Beweis gelungen ist, greift die Beweisregelung des § 538 BGB ein mit der Folge, dass nunmehr der Mieter den vollen Beweis dafür erbringen muss, dass die Ursache nicht in seinem Gefahrenbereich gesetzt wurde oder er sie nicht zu vertreten hat, BGH NZM 1998, 117. Selbst wenn es dem Mieter gelänge, einen Marderschaden nachzuweisen, würde ihn das nicht entlasten. Denn verursacht wurde der Ölfleck durch sein Fahrzeug. Ob der Auslöser nun ein Marder oder eine defekte Dichtung o.ä. war, ist dabei unerheblich.
2) Beschädigte Türzarge im Keller
Für die beschädigte Türzarge gilt nichts anderes. Das Verhalten der Kinder ist dem Mieter zuzurechnen, soweit es sich um seine eigenen Kinder handelt. Auf eine Verletzung der Aufsichtspflicht oder deren Einhaltung kommt es nicht an, da es sich um einen vertraglichen Ersatzanspruch handelt und nicht um einen deliktischen. Ein Verschulden seiner Kinder ist dem Mieter wie eigenes zuzurechnen. Ihm steht der Beweis offen, dass es sich nicht um seine Kinder handelt. Dann käme es auf das Alter der Kinder und die Frage an, ob die Eltern dieser (fremden) Kinder Ihre Aufsichtspflicht verletzt hätten oder nicht. Bei Verletzung könnte sich dann möglicherweise eine Haftung der Eltern aus Deliktsrecht (§§ 823 ff BGB) ergeben.
Im Ergebnis ist der Mieter nach dem mitgeteilten Sachverhalt schadensersatzpflichtig.
