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Einbau von Rollläden bei Eigentum


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 14.04.2011

Frage:

Bisher wurden Anträge für den Einbau von Rollläden bei der Eigentümerversammlung abgelehnt. Auf Antrag eines Miteigentümers bei der Versammlung am 11.04.11 wurde der Antrag durch Mehrheitsbeschluss genehmigt. Ich bin der Meinung das Rollläden
zum Bereich der Aussenanlagen zugerechnet werden und somit Gemeinschaftseigentum sind. Vor der Abstimmung wurde vom Vertreter unseres Verwalters nur darauf hingewiesen, dass andere Miteigentümer beim Einbau nur dies Modell des Antragstellers eingebaut werden darf. Es erfolgte kein hinweis auf die Zuständigkeit, dass die Rollläden der Gemeinschaft zugehörig sind.

Fragen:
Darf ein Eigentümer Sachen erwerben die der Geinschaft unterliegen. Kosten für Reparatur und Wartung müsste die Gemeinschat tragen.
Ist die Abstimmung rechtlich gesichert.(Formfehler Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Kostenübernahme)
Kann ich gerichtlich dagengen vorgehen.(Erfolgsaussichten bei Klage)

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Frage 1.: Darf ein Eigentümer Sachen erwerben die der Geinschaft unterliegen.

Zunächst ist klarzustellen, dass an Rollläden zwingend gemeinschaftliches Eigentum besteht, vgl. OLG Saarbrücken FGPrax 1997, 56. Der Eigentümer, in dessen Wohnungsbereich die Rollläden eingebaut werden, kann nicht Eigentümer von Gemeinschaftseigentum werden. Eigentum eines Einzelnen kann nur im Rahmen des Sondereigentums entstehen. Als dritte Variante neben Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum gibt es nur noch Sondernutzungsrechte, die lediglich schuldrechtliche Gebrauchsrechte am Gemeinschaftseigentum darstellen. Der Wohnungseigentümer erwirbt also kein Alleineigentum an den Rollläden.

Frage 2.: Ist die Abstimmung rechtlich gesichert.(Formfehler Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Kostenübernahme)

Nach Ihrer Mitteilung ist durch Mehrheitsbeschluss entschieden worden. Dazu ist anzumerken, dass bauliche Veränderungen, und um solche handelt es sich zweifelsohne bei dem Einbau von Rollläden, entgegen einer weitläufigen Ansicht nicht der Einstimmigkeit bedürfen. Dies stellt seit der WEG-Reform § 22 Abs. 1 WEG, der vorliegend einschlägig ist, klar. Ein einzelner Wohnungseigentümer hat gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG einen Anspruch gegen die anderen Wohnungseigentümer, eine Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG im Beschlusswege zu gestatten, wenn ihr alle Wohnungseigentümer zugestimmt haben, deren Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Nicht beeinträchtigte Wohnungseigentümer können die Durchführung der Maßnahme also nicht verhindern. Ich unterstelle hier, dass die Mehrheiten so verteilt waren, denn hierzu teilen Sie nichts mit. Interessant ist an dieser Stelle sicherlich, ob nicht beim Einbau von Rollläden das Gesamtbild des Hauses beeinträchtigt wird. Insoweit ließe sich die Ansicht vertreten, dass wegen der Veränderung des Erscheinungsbildes des gesamten Anwesens auch alle Wohnungseigentümer betroffen sind und damit doch Einstimmigkeit erforderlich ist. Ob dies der Fall ist, vermag ich ohne Fotos nicht zu beurteilen. Diese Ansicht würde dann zu einer Anfechtung des Beschlusses führen, denn Einstimmigkeit lag nicht vor. Sofern eine Klage beabsichtigt ist, müsste sie an dieser Stelle ansetzen.

Frage 3.: Kann ich gerichtlich dagengen vorgehen.(Erfolgsaussichten bei Klage)

Die Frage ist bereits zuvor am Ende der Frage 2 beantwortet. Sofern das Erscheinungsbild Ihres Hauses nachhaltig beeinträchtigt wird, halte ich eine Klage für durchaus sinnvoll. Sofern Sie hierfür anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen möchten, stehe ich auf Wunsch gerne zur Verfügung (ra-peters@web.de).

Hinweis: Ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, ist nicht verpflichtet, Kosten, die durch eine solche Maßnahme verursacht sind, zu tragen, vgl. § 16 Abs. 6 Satz 1 WEG. Anders ausgedrückt bedeutet dies, dass die Kosten einer baulichen Veränderung von jenen Wohnungseigentümern zu tragen sind, die der Maßnahme zugestimmt haben. Dies gilt auch für Wohnungseigentümer, deren Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG entbehrlich ist.



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