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Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 01.04.2011

Frage:

Prüfung der Vereinbarungen in unserem deutschen Mietvertrag bezüglich unserer Verpflichtung als derzeitiger Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug (wir ziehen am 8. April 2011 aus). Die betreffenden Passagen kann ich Ihnen gerne als pdf per E-Mail zukommen lassen (Bitte nennen Sie mir Ihre E-Mail-Adresse). Die Passagen bzgl. Schönheitsreparaturen sind etwa 1,5 Seiten lang.


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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

§ 13 Ziff. 3 des Mietvertrages enthält folgende Klausel:


„Der Mieter ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt, von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.“

Die Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit in § 13 auf die „bisherige Ausführungsart ist eine unangemessene Benachteiligung. Hierdurch wird die Gesamtregelung der Schönheitsreparaturen unwirksam, BGH, Urt. v. 28.03.2007 Az: VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259 (= NJW 2007, 1743).

Der BGH führt bereits im Tenor seines dem Mieter Recht gebenden Urteils aus:

»Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages enthaltene Regelung, die dem Mieter die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt und bestimmt, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf, ist auch dann insgesamt - und nicht nur hinsichtlich der Ausführungsart - wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. September 2004 Az: VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775 , unter II 1 c).«

Anzuwendende Vorschriften: BGB § 535 Abs. 1 S. 2, § 307 Abs. 1 S. 1;

Das zu Grunde liegende Urteil fällte das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, welches vom Landgericht Berlin und letztlich vom BGH bestätigt wurde.

Das Berufungsgericht (Landgericht Berlin) hat ausgeführt:

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Pflicht zu deren Durchführung sei nicht wirksam auf den Beklagten übertragen worden. Die entsprechende formularvertragliche Regelung benachteilige den Beklagten nach Treu und Glauben unangemessen und sei daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Zwar begegne die Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen für sich genommen keinen Bedenken. Unwirksam sei jedoch die Allgemeine Vertragsbestimmung, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe. Diese Klausel sei unklar und benachteilige den Mieter unangemessen. Aufgrund des Summierungseffektes sei neben der Regelung über die Zustimmungsbedürftigkeit auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unwirksam.

Der BGH bestätigte dies mit folgender Begründung:

Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin verneint. Der Beklagte kann nicht erfolgreich wegen Verletzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werden, weil diese Pflicht nicht wirksam auf ihn übertragen wurde.

1. Zu Recht hat das Landgericht die Formularklausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, als unwirksam erachtet. Die Klausel ist unklar (§ 305 c Abs. 2 BGB) und benachteiligt in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung die Vertragspartner der Klägerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Die Klausel ist deshalb unklar, weil nicht eindeutig ist, was unter "Ausführungsart" zu verstehen ist. Dieser Begriff kann sich entweder auf die Grundausstattung beziehen, auf die Ausgestaltung im Einzelnen oder auf beides. Es ist mithin nicht zu erkennen, ob jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll oder wo sonst die Grenze zwischen zustimmungspflichtigen und zustimmungsfreien Veränderungen liegt (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., 1. Teil B Rn 76).
Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen "Ausführungsart" - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist. Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält, bedarf keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt (so das Berufungsgericht unter Berufung auf Langenberg, aaO. Rn 75) und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Denn die, bei isolierter Betrachtung unbedenkliche, Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen wird durch die Festlegung auf die bisherige "Ausführungsart" in ihrer dem Mieter ungünstigsten Auslegung inhaltlich dahin ausgestaltet, dass der Mieter sich strikt an die bisherige "Ausführungsart" zu halten hat, wenn er nicht für jede Abweichung um Zustimmung der Klägerin nachsuchen will oder wenn die Zustimmung verweigert wird. Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch die Streichung der Klausel Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (vgl. Senatsurteil vom 22. September 2004 Az: VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 c).

(Hinweis: Nr. 5 Abs. 2 Satz 4 AVB ist inhaltsgleich mit § 13 Ziff. 3 Ihres Mietvertrages)

Demgemäß kann der Vermieter von Ihnen keine Schönheitsreparaturen verlangen, bzw. bei Weigerung durch Sie keinen Schadenersatz fordern. Damit ist zugleich die in § 15 des Mietvertrages geregelte Abgeltungsklausel (auch: Quotenklausel) unwirksam, da nach der Rechtsprechung des BGH eine unwirksame Klausel über die Schönheitsreparaturen quasi die darauf aufbauende Abgeltungsklausel infiziert.



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