Den Mieter nach mehr als 15 Jahren kündigen
Kann ich als Vermieter ein im Dezember 1985 (zum 01.02.1986) abgeschlossenen Formular-Mietvertrag mit folgender Vereinbarung kündigen:
§ 2 Mietzeit und Kündigung:
Das Mietverhältnis beginnt am 01.02.1986.
Das Mietverhältnis endet am 31.01.1989.
Es verlängert sich um ein Jahr, wenn eine der Parteien nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.
Die Kündigung sollte zum 31.01.2012 erfolgen.
Sind Kündigungsgründe anzugeben ?
Sehr geehrter Mandant,
Ich gehe davon aus, dass es sich bei dem von Ihnen benannten Mietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handelt.
Sollte es sich um einen Gewerbemietvertrag handeln, können Sie einfach bis zum 01.11.2011 den Vertrag zu dem genannten Zeitpunkt kündigen.
Im Wohnraummietrecht gestaltet sich die Angelegenheit weitaus schwieriger.
Zunächst sind solche Zeitmietverträge, wie sie ihn oben beschreiben, heutzutage nicht mehr wirksam. Gemäß § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sind Zeitmietverträge nur gültig, wenn der Vermieter
1) die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2) in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3)die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.
Außerdem müssen diese Gründe im Mietvertrag ausdrücklich genannt sein. Diese Regelung gilt auch rückwirkend für Altmietverträge.
Für Ihren Vertrag hat das zur Folge, dass die ganz normalen Kündigungsfristen nach BGB gelten. Für Sie als Vermieter bedeutet das zunächst, dass Sie das Mietverhältnis überhaupt nur kündigen können, wenn Sie entweder Eigenbedarf für sich oder nahe Familienangehörige an den Räumen geltend machen wollen oder durch eine Nicht-Kündigung an der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der Wohnung gehindert werden oder aber der Mieter seine mietrechtlichen Pflichten nicht unerheblich verletzt hat, z.B. durch wiederholt verspätete Zahlung der Miete oder Mietschulden (§ 573 BGB). Insbesondere den Eigenbedarf müssen Sie in der Kündigung darlegen.
Zu beachten ist hierbei, dass Sie in diesem Fall eine Kündigungsfrist von neun Monaten haben, da Ihre Mieter bereits mehr als 15 Jahre die Wohnung bewohnen (§ 573 c BGB).
Eine weitere Kündigungsmöglichkeit besteht, wenn Sie selbst das Haus, in dem die Wohnung gelegen ist, bewohnen und das Haus nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Dann allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate auf insgesamt ein Jahr.
Sollte keiner der genannten Voraussetzungen auf Sie oder Ihre Mieter zutreffen, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als mit Ihren Mietern über deren Auszug zu verhandeln und ihnen gegebenenfalls eine Abfindung zu zahlen, wenn sie sich denn darauf einlassen.
Die genannten Gesetze finden Sie im Internet unter www.gesetze-im-internet.de .
