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Was kann ich vom Mieter beim Auszug verlangen ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 20.03.2011

Frage:

Wohnungsrenovierung nach Auszug aus der Mietswohnung!
1. Renovierungsarbeiten nach auszug vom Fachmann machen lassen.
2. Raufasertapete mit zweimaligem Anstrich
3.oder Farbwunsch des Nachmieters berücksichtigen, Tapezieren mit Normal oder Mustertapete (wunsch des Nachmieters) berücksichtigen. Mein Anteil an der Rolle der Tapete beträgt 10 .- Euro pro Rolle-
Heizkörper streichen und weiße Türen neu streichen.
Ich würde gerne wissen ob das Rechtens ist
Dann würde ich gerne wissen ob das Wohnungsunternehmen die Mietkaution erst in einem halben Jahr zurück Zahlen darf ? Das Wohnungsunternehmen sagt das sie die Kaution erst ein halbes Jahr später zurückzahlen. wenn die Wohnung richtig renoviert ist.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,
Frage 1.: Ist es rechtens, vom Mieter bei Auszug die nachstehend aufgeführten Arbeiten zu verlangen? 1. Renovierungsarbeiten nach Auszug vom Fachmann machen lassen. 2. Raufasertapete mit zweimaligem Anstrich 3.oder Farbwunsch des Nachmieters berücksichtigen, Tapezieren mit Normal oder Mustertapete (wunsch des Nachmieters) berücksichtigen. Mein Anteil an der Rolle der Tapete beträgt 10 .- Euro pro Rolle- Heizkörper streichen und weiße Türen neu streichen.
Ihre Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug beurteilen sich nach § 7 des Mietvertrages (MV), der Anlage 2 zum Mietvertrag (AM) sowie der Rechtsprechung des für Wohnraummiete zuständigen VIII. Zivilsenats des BGH. Danach mögen die übernommenen Verpflichtungen in § 7 Ziff. (6) noch der Rechtsprechung über die sog. starren und damit unwirksamen Fristenregelungen standhalten. Denn es wird dort offengehalten, ob Sie während der Mietzeit zu den angegebenen Fristen renovieren müssen oder nicht. § Z Ziff. (5) verdeutlicht dies durch den Zusatz, dass die Schönheitsreparaturen nur im Allgemeinen zu den genannten Fristen erfolgen müssen. Ziff. 2. AM verstößt jedoch in mehrfacher Hinsicht gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, der die Unwirksamkeit der Klauseln zur Folge hat. Zulässig ist es allerdings, vom Mieter die fachmännische Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, wenn er denn hierzu verpflichtet ist. Fachmännisch bedeutet dabei natürlich nicht, dass er sie durch einen Fachmann durchführen lassen muss. Es bedeutet vielmehr, dass der Mieter dies auch selbst oder durch Bekannte und Freunde erledigen darf, wenn ein Standard eingehalten wird, wie man ihn von einem durchschnittlichen Fachmann erwarten darf. Die letzten drei Sätze in Ziff. 2 MA sind jedoch jeder für sich unwirksam und führen damit zur Unwirksamkeit der gesamten Übertragung der Schönheitsreparaturen auf Sie. Denn Ziff. 2. MA legt fest, dass nicht etwa der Zustand der Mieträume über die Frage einer Verpflichtung durch Sie entscheidet, sondern der Vermieter selbst. Nach welchen Kriterien dies zu erfolgen hat, bleibt offen. Damit ist die Regelung willkürlich und folglich unwirksam. Der Folgesatz verpflichtet Sie entgegen der vorher festgelegten Verpflichtung zur fachmännischen Durchführung, eine Fachfirma zu beauftragen, was über das zulässige Maß hinausgeht und ebenfalls zur Unwirksamkeit führt. Der letzte Satz enthält eine Endrenovierungsklausel, wonach zumindest eine Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Auszug intendiert ist. Es soll danach also nicht mehr auf die Erforderlichkeit und den Zustand der Mietsache ankommen, was zur Unwirksamkeit führt. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH führt die Unwirksamkeit auch nur einer Klausel zur Unwirksamkeit der gesamten Übertragung der Verpflichtung mit der Folge, dass Sie keinerlei Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Denn bei unwirksamen Klauseln gilt nach § 306 BGB die gesetzliche Regelung. Diese besagt in § 535 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter grundsätzlich für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zuständig ist.
Frage 2.: Dann würde ich gerne wissen ob das Wohnungsunternehmen die Mietkaution erst in einem halben Jahr zurück Zahlen darf ? Das Wohnungsunternehmen sagt das sie die Kaution erst ein halbes Jahr später zurückzahlen. wenn die Wohnung richtig renoviert ist.
Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist besteht nicht. Ein Teil der Instanzgerichte hält im Regelfall eine Frist von 2 Monaten für ausreichend, wobei die Höhe eines eventuellen Schadensersatzanspruchs gegebenenfalls durch Schätzung (z.B. durch Kostenvoranschlag) ermittelt werden soll. Nach anderer Ansicht sollen drei Monate ausreichend sein. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, so soll ggfls. auf der Basis einer Schätzung vorab abgerechnet werden. Für noch nicht fällige Betriebskosten kann bei zu erwartenden Nachzahlungen ein angemessener Teil der Kaution einbehalten werden, vgl. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 10. Aufl. 2011 § 551 Rn 97. Ein Zurückbehaltungs- oder Aufrechnungsrecht an der Kaution wegen etwaiger Schönheitsreparaturen besteht jedenfalls nicht (s.o.).



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