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Reservierungsanspruch durch Makler am Haus Kauf - Zulässig ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 19.03.2011

Frage:

Mein Mann und ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen. Dieses haben wir im Internet gesehen, hier war auch ersichtlich, dass ein Makler beteiligt ist. Wir haben uns das Haus angesehen und unser Kaufinteresse ausgedrückt. Aktuell laufen die Verhandlungen mit der Bank zur Finanzierung, welche keine Probleme darstellen sollte. Ein Notartermin wird vom Makler für den 8.4.2011 vereinbart. 

Gestern hat uns der Makler einen "Reservierungsvertrag" zur Unterzeichnung vorgelegt, welcher uns bei nicht erfolgreichem Abschluss des notariellen Kaufvertrages des Hauses zur Zahlung von 2.500 Euro verpflichtet (1 % der Kaufsumme). Der Makler bezeichnet diese Gebühr, als Enschädigung dafür, dass andere ernsthafte Kaufinteressenten abgewiesen werden (liegen keine aktuell vor) und er somit neue Suchbemühungen unternehmen müsste. Er sagte uns gestern, dass er nun die Suchbemühungen einstellen würde.

Unsere Fragen: a) ist dieser Reservierungsvertrag und die darin enthaltene Reservierungsgebühr für uns verbindlich
b) verwirkt sich der Makler, wenn wir diese unterschreiben, seinen kompletten Provisionsanspruch in Höhe von 8925 Euro (3,57%), da wir in unserer Entscheidungsfreiheit zum Kaufbewerbers unzumutbar beeinflusst werden, am Kaufentschluß festzuhalten bzw. wir auch mittelbar zum Erwerb des Grundstücks gedrängt werden, welcher der notariellen Beurkundung bedarf.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantion,

Frage 1.: Ist dieser Reservierungsvertrag und die darin enthaltene Reservierungsgebühr für uns verbindlich

Der vorgelegte Reservierungsvertrag ist gleich aus mehreren Gründen unwirksam. Zunächst ist fraglich, ob eine Reservierungsvereinbarung dem Formzwang des § 311 b Abs. 1 BGB (notarielle Beurkundung) unterliegt. Diese Vereinbarung ähnelt einem schuldrechtlichen Veräußerungsverbot und ist für sich gesehen nicht beurkundungsbedürftig. Solche Vereinbarungen unterliegen gleichwohl dem Formzwang des § 311 b Abs. 1 BGB, wenn auf den Kunden dadurch ein unangemessener Druck zum Grundstückserwerb ausgeübt wird, vgl. LG Freiburg NZM 2001, 491; Schwerdtner/Hamm Maklerrecht 5. Aufl. 2008 Rn 846; MünchKommBGB/Roth 5. Aufl. 2009 § 652 Rn 63. Dies nimmt der BGH an, wenn die Reservierungsgebühr 10 % der im Erfolgsfall zu bezahlenden Provision übersteigt, vgl. BGH NJW 1988, 1716. Neben der Notwendigkeit der Beurkundung ist selbständig die Wirksamkeit von AGB-Klauseln zu prüfen, wonach eine Provisionspflicht zugunsten des Maklers auch dann entsteht, wenn seine Bemühungen erfolglos geblieben sind. Das bedeutet nach der Rechtsprechung die Unzulässigkeit von in AGB erfolgsunabhängig vereinbarten Provisionen, vgl. BGHZ 103, 235. Unterstellt sich der Makler nach dem abgeschlossenen Vertrag dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB, so kann eine erfolgsunabhängige Maklerprovision (selbständiges bzw. isoliertes Provisionsversprechen wie Ihr Reservierungsvertrag) nur durch Individualvereinbarung, nicht aber durch die Verwendung von AGB erreicht werden. Zweifellos handelt es sich bei Ihrem Vertrag um AGB. Die Rechtsprechung vertritt den Grundsatz, dass alle Klauseln in Makler- und Maklerdienstverträgen, die eine erfolgsunabhängige Provision vorsehen, gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstoßen, vgl. BGH NJW-RR 1986, 346; KG MDR 2002, 629. Teilweise wird die Ansicht vertreten, dass eine Reservierungsvereinbarung nur möglich ist, wenn dem Makler hinsichtlich des Objektes ein qualifizierter Alleinauftrag erteilt worden ist. Hier sollten Sie bei der Verkäuferseite nachfragen. In allen anderen Fällen kann nämlich der Makler nichts reservieren: der Eigentümer, der dem Makler das Objekt an die Hand gegeben hat, ist nämlich beim einfachen Maklervertrag nicht gehindert, das Objekt direkt zu verkaufen oder andere Makler einzuschalten. Eine Reservierung im strengen Sinne ist selbst beim qualifizierten Alleinauftrag nicht möglich, vgl. OLG Frankfurt a. M. NJW-RR 2002, 1062. Es kommt hinzu, dass es zumindest zweifelhaft ist, ob der Makler nicht gegenüber der Anbieterseite, die einen qualifizierten Alleinauftrag erteilt hat, pflichtwidrig handelt, wenn er weitere Interessenten während der Reservierungsdauer zurückweist.

Frage 2.: Verwirkt sich der Makler, wenn wir diese unterschreiben, seinen kompletten Provisionsanspruch in Höhe von 8925 Euro (3,57%)

Das Gesetz kennt einen Verwirkungsgrund der Maklerprovision in § 654 BGB, wobei der dort beschriebene Tatbestand von der Rechtsprechung weit über den Wortlaut hinaus angewendet wird. Soweit ersichtlich, ist im Rahmen einer Reservierungsgebühr vom Landgericht Berlin Verwirkung des ansonsten verdienten Provisionsanspruchs angenommen worden, vgl. LG Berlin WuM 2000, 251 (Urteil vom 23.12.1999 - 5 O 352/99). Nachstehend die beiden Leitsätze der Entscheidung, die auf Ihren Fall gleichermaßen zutreffen:

1. Ein Makler verwirkt seinen Maklerlohnanspruch in entsprechender Anwendung des § 654 BGB, wenn er seinen Auftraggeber veranlasst, eine Absichtserklärung zum Erwerb eines konkreten Grundstücks, einen in Aussicht genommenen spätesten Beurkundungstermin für den Kaufvertrag und darüber hinaus eine unwirksame Reservierungsvereinbarung, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr von 1.000.- DM vorsieht, zu unterzeichnen.
2. Eine Reservierungsgebühr stellt eine erfolgsunabhängige Teilprovision dar, die über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden kann (vgl. auch OLG Hamm, NJW-RR 1989, 1209; OLG Stuttgart, NJW-RR 1996, 822).



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