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Rohrbruch - Steht dem Mieter Erstattung zu ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 07.03.2011

Frage:

In meinem von mir vermieteten Haus ist ein Rohrbruch aufgetreten.
Der Schaden wurde auch von der Gebäudeversicherung bezahlt.
Da der Rohrbruch vom Mieter eine lange Zeit nicht bemerkt wurde,
lief der Boiler immer wieder leer und heizte das Warmwasser ständig nach. Nun soll ich dem Mieter den Mehrverbrauch an Strom erstatten.
Meine Versicherung lehnt die Übernahme dieser Kosten ab.

Dazu folgende Fragen :
1. Hat der Mieter ein Recht auf diese Erstattung
2. Hat der Mieter eine Sorgfallspflicht und hätte er das nicht eher bemerken müssen ?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Frage: 1.: Hat der Mieter ein Recht auf diese Erstattung

Ein Wasserrohrbruch stellt einen Mietmangel i.S.v. § 536 ff BGB dar, der den Mieter nicht nur zur Mietminderung berechtigt, sondern auch zum Schadensersatz, wozu auch der Mehrverbrauch an Strom zählt. Allerdings verliert der Mieter bei Verletzung der Anzeigepflicht gem. § 536 c Abs. 2 Satz 1 BGB sein Recht auf Mietminderung gem. § 536 BGB sowie auf Schadensersatz gem. § 536 a Abs. 1 BGB, vgl. OLG Düsseldorf GE 2008, 1326. Der Rechtsverlust gilt nur so lange, wie der Vermieter infolge der unterlassenen oder verspäteten Anzeige des Mieters (s.u. Frage 2.) nicht für Abhilfe sorgen konnte. Hat der Mieter somit den Mangel verspätet gemeldet und wird der Vermieter nicht tätig, dann verliert der Mieter zwar seine Rechte für die Zeit vor der Meldung, behält aber seine Rechte aus §§ 536, 536 a BGB für den Zeitraum danach.

Frage 2.: Hat der Mieter eine Sorgfaltspflicht und hätte er das nicht eher bemerken müssen?

Selbstverständlich besteht für den Mieter eine Sorgfaltspflicht, da der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses keinen Einblick in und nur begrenztes Zutrittsrecht am Mietobjekt hat. Die Frage konzentriert sich darauf, ob der Rohrbruch durch den Mieter erkennbar war. Dazu muss der Mieter den anzeigerelevanten Tatbestand entweder positiv kennen oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht zu Kenntnis genommen haben, vgl. LG Hamburg WuM 2001, 24, zB wenn der Mangel von einem durchschnittlichen Mieter ohne weiteres wahrgenommen werden kann, Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 10. Aufl. 2011 § 536 c Rn 10 ff. Für einfache Fahrlässigkeit haftet der Mieter grds nicht. Der Mieter hat aber keine allgemeine Nachforschungspflicht. Der Mieter erfüllt seine Anzeigepflicht, wenn er dem Vermieter seinen Verdacht mitteilt. Es ist nicht erforderlich, dass der Mieter den Mangel wie ein Sachverständiger genau bezeichnet. Inwieweit dies dem Mieter konkret in Ihrem Fall möglich war, hängt sicherlich von den Begleitumständen ab, die zum Rohrbruch geführt haben. Dies kann von hieraus nicht beurteilt werden und ist Tatfrage.

Hinweis: Soweit die vorgenannten Zeitpunkte geklärt werden können, wird die Versicherung auch bedingungsgemäß eintreten müssen. Hat der Mieter die Anzeige schuldhaft unterlassen, trägt er die Mehrkosten selbst.



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