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Eigentumswohnung die nicht ins Grundbuch eingetragen wurde wird Zwangsversteigert

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 27.02.2011

Frage:

Ich lebe mit meiner Frau in einer Eigentumswohnung, die ehemaligen Bekannten gehört. Wir sind 68 und 62 Jahre alt.
1998 haben wir 150 000 DM im Voraus für ein lebenslanges Wohnrecht bezahlt. Wir haben dann über Jahre hinweg mit erheblicher Eigenleistung die Wohnung bewohnbar gemacht.
Fußböden eingebaut, Bad eingebaut , Küche eingebaut usw.
Gesamtaufwendung etwa 110 000 Euro.
Wir wohnen seit 2005 in dieser Wohnung.
Wir sind leider mittlerweile im Streit mit den Wohnungsbesitzern, weil sie aus Geldnöten die Wohnung verkaufen wollen, uns aber nicht aus der Wohnung bekommen.
Eine Eintragung ins Grundbuch erfolgte nicht.
Wir haben eine Art Mietvertrag, in dem das lebenslange, im Voraus bezahlte Wohnrecht garantiert wird. Es könnte sein, dass die Wohnung unter den Hammer kommt.
Was passiert, wenn die Wohnung zwangsversteigert werden sollte?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

auch nach einem Zwangsversteigerungsverfahren wird das Mietverhältnis grundsätzlich zwischen dem Ersteigerer und dem Mieter zu den bisherigen Konditionen weitergeführt. Dieses ergibt sich aus den § 57 ZVG und §§ 566 ff BGB.

Allerdings steht dem Ersteigerer nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu. Eines besonderen Kündigungsgrundes bedarf es dazu nicht. Mit der Kündigung unterliegen dann auch alle Vereinbarungen zu diesem Mietverhältnis dem Verfall wie die Vereinbarung der lebenslangen kostenlosen Nutzung.

In Ihrem Fall, ist demnach davon auszugehen, dass der Ersteigerer von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wird, da er aufgrund der bestehenden Vereinbarung mit dem Voreigentümer keine Mietzahlungen erhalten wird. Sie haben dann allerdings das Recht, alles was Sie in die Wohnung eingebracht haben wieder auszubauen und mitzunehmen.

Da das sicher nicht Ihr vordringliches Interesse ist, sind Ihre Aussichten alles andere als gut. Aus diesem Grunde wird ein lebenslanges Wohnrecht üblicherweise grundbuchlich gesichert. Auch sollte ein Mieter stets vorsichtig sein, wenn er in eine für ihn fremde Wohnung investiert.

Ganz ohne Rechte sind Sie allerdings nicht: Da Ihnen Ihre Bekannten das lebenslange kostenfreie Wohnen in der überlassenen Wohnung nicht mehr gewährleisten können, haben sie ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt. Sie sind Ihnen daher schadensersatzpflichtig und müssen Ihnen auf Lebenszeit die Miete einer vergleichbar ausgestatteten Mietwohnung finanzieren. Ob sie dazu überhaupt in der Lage sind, kann ich nicht beurteilen.

In Ihrer Situation empfehle ich dringend einen Anwalt einzuschalten. Dieser sollte die Eigentümer schon jetzt auf ihre Schadensersatzpflicht hinweisen. Sobald das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet wird, sollte er geeignete Schritte unternehmen, um den Erlös aus der Zwangsversteigerung für die Befriedigung Ihrer Ansprüche sicherzustellen, so dass die bisherigen Eigentümer nicht darüber verfügen können. Das wird ihr Interesse an einer Zwangsversteigerung der Immobilie bremsen oder sie veranlassen, dass das vereinbarte Wohnungsrecht in der Zwangsversteigerung mit übernommen werden muss.



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