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Schönheitsreparaturen im Mietvertrag


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 16.02.2011

Frage:

Unser Mieter hat seinen am 01.06.2008 geschlossenen Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist zum 30.04.2011 gekündigt. Unter §14 steht zu den Schönheitsreparaturen folgende Ausführung:
alle 3 Jahre Küche, Bad
alle 5 Jahre Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur
alle 7 Jahre Nebenräume
Ist diese Art der Renovierung noch rechtsgültig?
Muss der Mieter Küche und Bad komplett bezahlen, obwohl ein Monat zur 3 Jahresfrist fehlt?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

maßgeblich ist nicht die in § 14 des Mietvertrages getroffene Regelung, sondern in deren Abänderung die Zusatzvereinbarung vom 01.06.2008. Danach sind die Intervalle als zulässig und wirksam einzustufen. Der überwiegend für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat in den vergangenen Jahren, etwa seit 2003/2004 zunehmend Schönheitsreparaturklauseln in vorwiegend älteren Mietverträgen beanstandet und für unwirksam erklärt, wenn diese durch sog. harte Klauseln mit starrem Fristenplan den Mieter bei Auszug unangemessen benachteiligen. Eine starre Fristenklausel liegt z.B. dann vor, wenn der Mieter bei Auszug allein nach den kalendermäßig bestimmten Intervallen oder generell bei Auszug renovieren muss, ohne dass es auf den Grad der Abnutzung oder die Notwendigkeit ankommt. Zulässige sog. weiche Klauseln zeichnen sich im Gegensatz dazu dadurch aus, dass sie auf die Erforderlichkeit abstellen. In Ihrem Fall zeigt sich dies am verwendeten Wort ...im Allgemeinen...in Ziff. 3 Zusatzvereinbarung zum Mietvertrages (ZV). Im Allgemeinen bedeutet, dass es auf die Erforderlichkeit, also den tatsächlichen Zustand der Mieträume zum Zeitpunkt der Rückgabe ankommt. Das heißt für Sie zweierlei: Zum einen ist die Klausel Ziff. 3 ZV wirksam und zum anderen kommt es auf den derzeitigen Zustand an. Insofern kann bei starker Abnutzung auch eine Renovierungspflicht bezüglich Küche, Bad und Dusche in Betracht kommen.

Bei der Zahlungspflicht (sog. Quotenklausel oder Abgeltungsklausel) kommt es darauf an, ob eine Renovierungspflicht besteht. Ist diese zu verneinen, kommt es nach Ziff. 4 ZV auf die zuletzt erfolgte Schönheitsreparatur an. Dies war nach § 25 Ziff. 1 MV bei Einzug der Fall. Damit liegen sie länger als zwei Jahre zurück, so dass 2/3 (66,66 %) der zu ermittelnden Kosten zu tragen sind. Er muss nach dem Grad der Abnutzung zahlen, wie es in Ziff. 4 Abs. 3 ZV geregelt ist.



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