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Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 07.02.2011 |
Frage: Ich bin Eigentümer einer Wohnung. Ein Herr von der Verbraucherzentrale hat herausgefunden, dass meine überhöhten Heizkosten sich aus der viel zu hohen bestellten Leistung (Heizwasserdurchfluss) ergeben. Daraus ergibt sich ein Leistungsanteil von 67 % an den Gesamtkosten. Daraufhin wurde beantragt, diese zu reduzieren. Auf der Eigentümerversammlung hat die Verwaltung gesagt, dass dies nicht ohne Instandsetzungsarbeiten an den 3 Heizungsanlagen geht und dass diese ca. 80. - 100.000,-- Euro kosten würden. Dies war eine reine Schätzung ohne Hinzuziehung eines Kostenvoranschlages. Es wurde von der Verwaltung zur Abstimmung gegeben, entweder diese Instandsetzungsarbeiten durchzuführen oder aber eine teilweise Treppenhaussanierung, die € 26.000,-- kosten würde und von den Rücklagen bezahlt werden kann. Da die meisten Eigentümer vermieten, war der 2. Vorschlag reizvoller und bekam die Mehrheit. Es wurde also zum Nachteil derjenigen entschieden, die als Eigentümer in ihren Wohnungen wohnen. Ist dieser Beschluss deswegen rechtlich angreifbar oder könnte ich trotz des Beschlusses die Verwaltung wegen Verstoßes gegen das Gesetz der Wirtschaftlichkeit verklagen, zumal seit 1976 diese überhöhte Leistung bestellt wurde?  |
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Antwort: Sehr geehrter Mandant, WEG-Beschlüsse sind dem Grunde nach zunächst dahingehend zu untersuchen, ob ein so genannter Nichtbeschluss oder ein anfechtbarer Beschluss vorliegt. Ein Nichtbeschluss ist ein Beschluss, der unter Verstoß gegen zwingende Verfahrensvorschriften zu Stande gekommen ist. Hier kann es durchaus geboten sein, durch die Durchführung eines entsprechenden Feststellungsverfahrens zum örtlich zuständigen Amtsgericht, die Nichtigkeit des Beschlusses der Eigentümer feststellen zu lassen. Anders ist es mit den rechtswidrigen, anfechtbaren Beschlüssen. Hier muss der betreffende Wohnungseigentümer bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Anfechtungsverfahren zum örtlich zuständigen Amtsgericht durchführen, welches zum Inhalt hat, die angegriffenen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft für rechtswidrig zu erklären. Die Rechtsgrundlage hierfür ist § 23 IV WEG. Dieser lautet: „(4) Ein Beschluß ist nur ungültig, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 für ungültig erklärt ist. Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur binnen eines Monats seit der Beschlußfassung gestellt werden, es sei denn, daß der Beschluß gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann.“ Anhaltspunkte dafür, dass mglw. ein sog. Nichtbeschluss vorliegen könnte, sind in Ihrer Sachverhaltsangabe nicht zu erkennen. Es verbliebe hier zu prüfen, ob der Beschluss anfechtbar ist. Fraglich ist, ob eine Beschlussfassung erfolgte, die den Gesetzen der Eigentümergemeinschaft sowie den daraus folgenden Pflichten zuwiderläuft. Gesetz der Eigentümergemeinschaft ist dabei nicht allein das WEG, sondern vor allem zunächst die Teilungserklärung sowie die von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschlüsse. Lediglich dann, wenn in diesen beiden Rechtsquellen keine Regelung getroffen worden ist, ist auf das WEG zurückzugreifen. Fraglich ist hier, ob aus den genannten Rechtsquellen eine mögliche Fehlerhaftigkeit des Beschlusses erkannt werden kann. Hier ist in Ihrer Sachverhaltsangabe ein Hinweis auf eine solche Bestimmung nicht enthalten. Ohnehin wäre es unwahrscheinlich, dass die genannten Rechtsquellen eine Bestimmung hinsichtlich der Heizungsproblematik enthielte, denn aus dem Sachverhaltszusammenhang ist erkennbar, dass Sie nocht nicht sehr lange über die Heizungsproblematik Kenntnis erlangt haben. Es verbliebe mithin allein ein Rückgriff auf das WEG. Das WEG beinhaltet an verschiedenen Stellen das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Insbesondere ist die Verwaltung verpflichtet, die Beschlüsse der Eigentümer auszuführen. Diese Beschlüsse der Eigentümer müssen jedoch, sofern möglich, die wirtschaftlichen Interessen aller Eigentümer Rechnung tragen. Hier hat wohl aber eher die Verwaltung den entscheidenden Schub dafür gesetzt, dass die Eigentümer sich, natürlich im Hinblick auf die Kostenfolge, 26 T€ statt prognostizierter ca. 100 T€, für die preiswertere Treppenhaussanierung entschieden hat. Für sich genommen ist dieser Beschluss durchaus nachzuvollziehen und wohl nicht angreifbar, wenn sowohl die Treppenhaussanierung als auch der Umbau der Heizungsanlage zu einer Minimierung der Heizkosten führen würde. Es ist jedoch gerade fraglich, dass die Willensbildung der Eigentümer auf der Basis einer richtigen Information beruhte. Sowohl die Frage, ob die Treppenhaussanierung tatsächlich zu einem gleichen Effekt wie ein Umbau der Heizungsanlage führen könnte, scheint, soweit Ihre Anfrage diesen Rückschluss zulässt, wohl gar nicht geklärt worden zu sein. Darüberhinaus scheint nach wie vor nicht geklärt worden zu sein, ob und welches Einsparpotential durch einen Umbau der Heizungsanlage realisiert werden kann. Zum Gebot der Wirtschaftlichkeit gehört es auch, dass die vorgenommenen Investitionen, sofern diese nicht notwendig sind, sich tatsächlich rentieren und hieraus ein Nutzen für die Eigentümer zu erwarten ist. Ob und inwieweit die Eigentümer über diese Punkte aufgeklärt waren, kann mit den hier vorliegenden Informationen nicht geklärt werden. Sofern jedoch der Einspareffekt in keinem angemessenen Verhältnis zu den zu erwartenden Investitionen steht, dürfte der Beschluss der Eigentümergemeinschaft auch inhaltlich wohl nicht zu beanstanden sein. Eine Benachteiligung der Selbstnutzer zu den Eigentümern, die ihre Wohnung vermieten, vermag nicht zu erkennen sein, auch wenn nicht verkannt wird, dass die vermietenden Eigentümer wegen der Überwälzung der Heizkosten auf die Mieter nicht in gleichem Ausmaß betroffen sind wie Sie und die anderen Selbstnutzer. Aus den o.g. Gründen vermag ich, abstellend auf den Vortrag Ihrer Anfrage, nicht zu erkennen, warum der Beschluss angreifbar wäre. Allein die Tatsache, dass Sie die Wohnung selbst nutzen, macht den Beschluss nicht rechtswidrig. Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot ist derzeit nicht erkennbar. Die Frage wäre möglicherweise anders zu beantworten, wenn Sie Informationen darüber hätten, welche Kosten der Umbau der Heizungsanlage tatsächlich verursachen würde. Mit den jetzigen Informationen kann ich Ihnen jedoch nicht zur Anfechtung raten. Für die Einleitung rechtlicher Schritte gegen die Hausverwaltung wäre eine Zurechnung des Schadens in Form des höheren Energieverbrauches zu einem Handeln der Hausverwlatung erkennbar. Auch dieser Schluss ist aus Ihrer Sachverhaltsangabe nicht zu ziehen. Möglicherweise würde es sich für Sie, ggf. unter Hinzuziehung anderer beteiligter Eigentümer, lohnen, einen Rechtsanwalt vor Ort aufzusuchen und unter Vorlage der Dokumente, vor allem aber des ausgefertigten Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, eine Beratung einholen. Möglicherweise ergibt sich aus der schriftlichen Abfassung des Beschlusses ein Anhaltspunkt der Rechtswidrigkeit.
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