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Muss man die Mieteinnahmen einer Zwangsverwalteten Wohnung versteuern ?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 04.02.2011

Frage:

Insolvenz - und Steuerrecht (EKST)

Wegen meiner Insolvenz wurde meine Eigentumgswohnung unter eine Zwangsverwaltung gebracht, die alle Mieteinnahmen auf ein Zwangsverwaltungskonto verinnahmt hat (direkt vom Mieter)

(kuriose ?)Frage :
muss ich diese "Mieteinnahmen", die ich nie erhalten habe, versteuern (EKST) ?

Von der Zwangsvewaltung wurden nur Hauskosten gezahlt, der Rest ging in die Ausschüttung an Gläubiger. Es wurden kein Rückstellungen für Steuer/Finanzamt gemacht.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

für die Beantwortung Ihrer Frage ist zunächst wichtig, was eine Zwangsverwaltung rechtlich und tatsächlich bedeutet. Im Folgenden geht es um eine Zwangsverwaltung, die von einem Gericht angeordnet worden ist. Es gibt noch eine andere Form der Zwangsverwaltung, d.h.
Das Ziel einer Zwangsverwaltung ist der Erhalt des Eigentums an der Immobilie, die Gläubiger sollen aus den Erträgen (z. B. den Mieten) befriedigt werden. Der Eigentümer darf bei Anordnung der Zwangsverwaltung die Immobilie nicht mehr selbst verwalten, dieses Recht erhält für die Dauer der Zwangsverwaltung der Zwangsverwalter. Zur Verwaltung gehört immer auch die Einziehung von z. B. Mieten. Daher gehen die Mieteinnahmen immer direkt auf ein Konto des Zwangsverwalters. Aus diesen Mieten müssen die Kosten der Immobilie und der Zwangsverwaltung bestritten werden, was dann noch über ist, wird an die Gläubiger verteilt.
Alles, was der Zwangsverwalter macht, wirkt rechtlich unmittelbar für und gegen den Eigentümer der Immobilie. Das ist in den Paragraphen 150, 152 Absatz 1 Zwangsvollstreckungsgesetz (zu Ihrer Information ist der Text der Regelungen am Ende angefügt.) geregelt. Praktisch heißt das, dass die Miete als an den Vermieter gezahlt gilt, wenn sie auf dem Konto des Zwangsverwalters eingeht. Zahlt der Zwangsverwalter z. B. das Hausgeld, gilt es als durch den Eigentümer gezahlt.
Nun stellt sich die Frage, ob für den Eigentümer auch steuerlich Einkünfte aus Vermietung angefallen sind, obwohl er selbst das Geld nie tatsächlich hatte. Die Antwort ergibt sich bereits aus den Ausführungen zum Zwangsverwalter. Mieteinnahmen sind steuerlich weiterhin dem Eigentümer der Immobilie zuzurechnen und unterliegen der Einkommenssteuer. Der Bundesfinanzhof sagt dazu z. B. in einem Urteil vom 11.03.2003, Aktenzeichen IX R 65-67/01:
Die der Vollstreckungsschuldnerin --hier, der Klägerin-- durch die Anordnung der Zwangsverwaltung untersagte tatsächliche und rechtliche Verfügung über das beschlagnahmte Grundstück (§ 148 Abs. 2 i. V. m. § 146 Abs. 1, § 20 Abs. 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung --ZVG--) wird durch den Zwangsverwalter als Vermögensverwalter i. S. von § 34 Abs. 3 der Abgabenordnung (AO 1977) mit Wirkung für und gegen den Vollstreckungsschuldner ausgeübt (§ 150, § 152 Abs. 1 ZVG; Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 12. Mai 1993 XI R 47/91, BFH/NV 1994, 77, m. w. N. ; Klein/Rüsken, Abgabenordnung, 7. Aufl. 2000, § 34 Rz. 25). Dieser sind daher die Erträge aus der Verwaltungstätigkeit (hier: Mieteinnahmen) als eigene Einnahmen zuzurechnen, auch wenn sie dem Verwalter oder dem Vollstreckungsgläubiger zufließen (BFH-Urteil vom 16. April 2002 IX R 53/98, BFH/NV 2002, 1152, m. w. N. ).
Rückstellungen für die Einkommenssteuer sind also aus den Mieteinnahmen nicht zu bilden. Einzige Steuern, die aus den Mieteinnahmen zu begleichen sind, sind z. B. die Grundsteuern, also Steuern die sich auf das Eigentum beziehen, nicht auf die Erlöse aus der Nutzung.
Die Einkommenssteuer, die auf die Mieteinnahmen entfällt, gehört nicht zu den Insolvenzschulden, da Insolvenz und Zwangsverwaltung zwei verschiedene Verfahren sind, die parallel laufen können und die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Falle der Zwangsverwaltung aus insolvenzfreien Gütern erzielt werden.
Etwas anders sieht es bei einer sogenannten kalten Zwangsverwaltung aus. Bei der "kalten Zwangsverwaltung" im Insolvenzverfahren wird die Immobilie, die mit Grundpfandrechten belastet ist, durch den Insolvenzverwalter verwaltet. Er führt die Erlöse nach Abzug der Kosten an die Grundpfandgläubigerin ab, ohne dass ein gerichtliches Zwangsverfahren angeordnet werden muss. Bei der in diesem Fall auf die Mieteinnahmen entfallenden Einkommenssteuer handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit, die in das Insolvenzverfahren eingeht.
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass Sie die Mieteinnahmen versteuern müssen.

Hier noch einige der im Text erwähnten Paragraphen zur Information:
§ 150 ZVG
(1) Der Verwalter wird von dem Gericht bestellt.
(2) Das Gericht hat dem Verwalter durch einen Gerichtsvollzieher oder durch einen sonstigen Beamten das Grundstück zu übergeben oder ihm die Ermächtigung zu erteilen, sich selbst den Besitz zu verschaffen.
§ 152 ZVG
(1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen.
(2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam.
§ 34 AO Pflichten der gesetzlichen Vertreter und der Vermögensverwalter
(1) Die gesetzlichen Vertreter natürlicher und juristischer Personen und die Geschäftsführer von nicht rechtsfähigen Personenvereinigungen und Vermögensmassen haben deren steuerliche Pflichten zu erfüllen. Sie haben insbesondere dafür zu sorgen, dass die Steuern aus den Mitteln entrichtet werden, die sie verwalten.
(2) Soweit nicht rechtsfähige Personenvereinigungen ohne Geschäftsführer sind, haben die Mitglieder oder Gesellschafter die Pflichten im Sinne des Absatzes 1 zu erfüllen. Die Finanzbehörde kann sich an jedes Mitglied oder jeden Gesellschafter halten. Für nicht rechtsfähige Vermögensmassen gelten die Sätze 1 und 2 mit der Maßgabe, dass diejenigen, denen das Vermögen zusteht, die steuerlichen Pflichten zu erfüllen haben.
(3) Steht eine Vermögensverwaltung anderen Personen als den Eigentümern des Vermögens oder deren gesetzlichen Vertretern zu, so haben die Vermögensverwalter die in Absatz 1 bezeichneten Pflichten, soweit ihre Verwaltung reicht.



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