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Vermieten einer nicht genehmigten Wohnung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 08.01.2011

Frage:

In einem Haus mit 2 ETW gehört eine mir .Zu meiner ETW im EG gehören 3Räume im KG. Diese wurden bei Beginn des Baus als 1-Zimmerwohng.mit Küche u. Bad ausgebaut und sind nun seit 20 Jahren vermietet u. versteuert. Genehmigt sind im Haus aber nur 2 Wohng. Ich habe die KG-Wohng. immer als Teil meiner ETW angesehen. Jetzt sagt die Kreisverw.es ist eine eigenständige Wohng. und da kein weiterer seperat anfahrbarer Auto-Stellplatz auf dem Grundstück mögl.ist, muss die Wohng.geräumt werden. Dabei ist vor meiner Garage Platz für 2Autos(nur nicht separat anfahrbar)und vor unser Hofeinfahrt ist eine von der Ordnungsbehörde geduldete Stellfläche. Gibt es nach 20 Jahren kein Gewohnheitsrecht, oder sonst eine Lösung ? 

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

1. Das von Ihnen genutzte Haus hat eine Baugenehmigung als Haus mit zwei Wohnungen. Soweit mehr als 2 Wohnungen in diesem Haus genutzt werden, handelt es sich um einen Schwarzbau (bzw. eine Schwarznutzung). Ein Schwarzbau kann nie legal werden -unabhängig davon wie lange dieser illegale Zustand angedauert hat.

Damit ist die Auflage der Baubehörde den derzeitigen rechtswidrigen Zustand zu ändern zunächst rechtlich nicht erfolgreich angreifbar.

Wenn Sie das Kellergeschoss auch zukünftig als wohnung vermieten möchten, muss von Ihnen eíne Nutzungsänderung/Baugenehmigung für das Kellergeschoss beantragt werden. In diesem Verfahren ist zu prüfen, ob die baurechtlichen Möglichkeiten zur Wohnnutzung gegeben sind.

In diesem Rahmen ist ebenfalls zu prüfen, ob der notwendige Stellplatz vorhanden ist. Dabei können grundsätzlich nur solche Stellplätze anerkannt werden, die auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden können. Ob auf dem Grundstück entsprechend Platz ist, kann Ihnen der von Ihnen zur Fertigung der Nutzunsänderung beauftragte Architekt sagen. Dieser muss auch den entsprechenden Lageplan zeichnen. Grundsätzlich ist es nicht ausgeschlossen, dass Stellplätze auch hintereinnander liegen können.

Stellplätze außerhalb des eigenen Grundstückes können nur Ausnahmefall anerkannt werden. Soll das Fahrzeug auf dem öffentlichen Straßenraum abgestellt werden, kann dieses nur anerkannt werden, wenn die im Rahmen der kommunalen Stellplatzsatzung festgelegte Ablösegebühr gezahlt ist.

Ohne geänderte Baugenehmigung besteht kein Nutzungsrecht zu Wohnzwecken an einer eigenständigen Wohnung im Kelllergeschoss. Bitte beachten Sie, dass der Bauantrag/Antrag auf Nutzungsänderung von der Eigentümergemeinschaft gestellt werden muss. Das Entstehen einer neuen Wohnung kann zudem seinen Niederschlag im Teilungsplan finden, der bisher wahrscheinlich nur von 2 Wohnungen ausgeht.



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