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Wie geht man mit einer Mieterhöhung um ?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Anette Führing
Stand: 14.12.2010

Frage:

Ich habe ein Mieterhöhungsverlangen, entsprechend des  Mietspiegels 2009, über 20% von meinem neuen Eigentümer/Vermieter erhalten. 
Meine bisherige Nettokaltmiete: 155,46 Euro
Mieterhöhungsverlangen ab 1.1.2011: 184,98 Euro

Eine erste Überprüfung im Internet, ergab für meine Wohnung (52,7 qm; Baujahr 1900) jedoch einen anderen Wert: 163,90 Euro.

Unter der Berücksichtigung der Mietvertragsbestandteile zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ergibt sich sogar ein Wert von 155,99 Euro!

Auf Grund der Historie und der tatsächlichen Mietbestandteile habe ich nachfolgende Fragen:
1. Muß ich dem neuen Mieterhöhungsverlangen zustimmen, obwohl dieser sich schon bei einer ersten Überprüfung von der Mietspiegelempfehlung der Berliner Stadtentwicklung laut Internet abweicht?
2. Kann der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen die Eigenleistung des Mieters mit einbeziehen?
3. Falls die Eigenleistung nicht mit einbezogen werden dürfen, darf er dann genau das modernisieren?

Zusätzliche Angaben:

Infos zum Mietvertrag:
- Abschluß des Mietvertrages am 13.6.1997.
- Mietvertrag für Wohnung beinhaltet 2 Zimmer (Ofenheizung) , Küche (mit Gasherd und Beistellherd), separates WC (mit Toilette und Waschbecken), Flur, Keller
- Warmwasserboiler und Duschzelle habe ich vom Vormieter übernommen und sind nicht Mietbestandteil!

Eigenleistungen - Modernisierung mit Genehmigung des damahligen Vermieters und auf eigene Kosten im Herbst 1997
- Einbau einer Gas-Sammelheizung und Warmwasserbereitung
- Einbau einer gefliesten Badzelle mit Dusche

Neuer Eigentümer/Vermieter und neue Verwaltung ab 25.3.2010

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

ich kann Ihnen zu Ihrer Frage zunächst mitteilen, dass Sie dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen müssen. Nach § 557 BGB handelt es sich um eine Vereinbarung der Mieterhöhung. Allerdings kann nach § 558 BGB der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Diese Wartefrist ist nach Ihrer Schilderung hier eingehalten, da es einen neuen Eigentümer bzw. Vermieter gibt und die Miete wohl in den letzten Jahren nicht erhöht wurde. Das Problem liegt in der ortsüblichen Vergleichsmiete. Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, zu verstehen. Sie haben hier bereits einen Mietspiegel für Ihre Region gefunden. Diesen können Sie hier als Anhaltspunkt nehmen und dem Vermieter klarmachen, dass seine Mieterhöhung weit über dem Mietspiegel für Ihren Stadtteil liegt.

Sie laufen dann allerdings Gefahr, dass der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen derselben Ausstattung, Größe und Lage benennt, die eine höhere Miete haben, sodass auch die Mieterhöhung für Ihre Wohnung gerechtfertigt wäre. Hier müsste er genaue Angaben zu diesen Wohnungen machen, damit tatsächlich eine Vergleichbarkeit hergestellt werden kann. Hier müssten Sie nochmal in das Mieterhöhungsverlangen sehen, das Ihnen bereits vorliegt. Sie müssten hier überprüfen, auf welche Begründung der Vermieter seine Erhöhung stützt. Vor allen Dingen sollten Sie nochmal den Mietspiegel, der Ihnen vorliegt, daraufhin überprüfen, ob es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 BGB enthalten ist. Danach ist ein qualifizierter Mietspiegel im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Strichprobe oder eine Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Im Übrigen ist der qualifizierte Mietspiegel alle vier Jahre zu erneuern.

Sofern Sie trotzdem nicht zustimmen, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach der Ablehnung eine Klage auf Erhöhung der Miete beim Amtsgericht einreichen. Hier muss er dann die bereits genannten Gründe für die Mieterhöhung anführen. Es ist durchaus wahrscheinlich, dass hier das Amtsgericht einen Sachverständigen mit der Vergleichbarkeit der Wohnungen beauftragen wird und mit der Beurteilung der nunmehr geforderten Miete.

Meines Erachtens können die von Ihnen erbrachten Eigenleistungen hier keinen Ausschlag mehr bei der Beurteilung des Mietzinses spielen. Nach § 554 BGB sind vorausgegangene Verwendungen des Mieters tatsächlich zu beachten, sofern der Vermieter in naher Zukunft dann weitere Modernisierungsmaßnahmen treffen will. Solche vorausgegangenen Verwendungen sind jedoch nur zu berücksichtigen, sofern Sie erst kürzlich verwirklicht wurden. Sie hatten hier erklärt, dass mit der Genehmigung des damaligen Vermieters Modernisierungsmaßnahmen im Herbst 1997 von Ihnen durchgeführt wurden. Dieser Zeitrahmen ist zu lang. Länger zurückliegende Verwendungen müssen daher außer Betracht bleiben. Im Übrigen muss sich der neue Eigentümer Absprachen mit dem alten Vermieter nicht entgegenhalten lassen. Ich gehe auch davon aus, dass hier schriftliche Vereinbarungen über eventuelle Vergünstigungen für Sie mit dem alten Vermieter nicht getroffen wurden.

Ich würde mich hier aber gegenüber dem neuen Eigentümer auf das Argument stützen, dass der von Ihnen im Internet ermittelte Mietspiegel keinen Anlass für eine Erhöhung der Miete gibt.



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