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Niedrige Temperaturen in der Wohnung trotz dauerhaftem Heizen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 12.01.2011

Frage:

Mein Name ist K., und hatte schon der öfteren gute Ratschläge von Ihnen bekommen.
Mein Problem: Meine Familie 3 Personen wohnen in einer Eigentumswohnung (Hochhaus 6Stock, wir im 5.Stock, unter uns wohnen 2 ältere Damen, die sehr empfindlich gegen Hitze sind, sie haben den ganzen Tag vorgestern 10.01. und 11.01 die Balkontüre (Schlafzimmer) von 9:00 Uhr bis ca. 20Uhr immer offen. Das gleiche Ergebnis ist Täglich nachzuprüfen. Momentan Temperatur in N. 2-4 Grad plus, in unseren Raum darüber bekomme ich bei voll Funktionierende und aufgedrehter Heizung maximal nach ca. 5 Stunden 18 Grad und und noch eine Feuchtigkeit von momentan 70%, da ich diesen Raum für meine Tätigkeiten als Büro und Lager verwende, ist es zu kalt für Schreibarbeiten, und zu Feucht , in den Ecken Schimmelbildung, und für Computer Fax und weitere Geräte zu Feucht.
Frage:Gibt es hierfür einen oder mehrere Paragraphen, um das ich mich auch rechtlich richtig argumentieren kann.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Frage: Gibt es hierfür einen oder mehrere Paragraphen, um das ich mich auch Rechtlich richtig argumentieren kann.

Vorab zum Heiz- und Lüftungsverhalten der beiden Damen: Grundsätzlich ist der Mieter nicht verpflichtet, seine Wohnung zu heizen. Wenn er es liebt, bei arktischen Temperaturen zu nächtigen, kann ihm kein Vermieter verbieten, diesem entsprechenden Bedürfnis auch nachzukommen. Allerdings muss der Mieter immerhin dafür sorgen, dass keine Schäden an der Wohnung durch Unter-Temperaturen eintreten. Der Mieter muss also immer aufpassen, dass die Heizung oder die Wasserleitungen nicht einfrieren. Außerdem muss er mindestens so viel heizen (und auch lüften!), dass an den Innenwänden der Wohnung keine Schimmel- und Feuchtigkeitsschäden auftreten.

Eine andere Frage sind die zu erreichenden Raumtemperaturen in Ihrer Wohnung: Hier gilt unabhängig vom Heizverhalten Ihrer Nachbarn folgendes: Die Pflicht (des Vermieters) zur Beheizung besteht grundsätzlich während des gesamten Tages. Sowohl bei Wohnraum als auch bei Gewerberaummietverhältnissen ist grundsätzlich eine Mindesttemperatur von 20 °C einzuhalten, vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid Mietrecht 10. Aufl. 2011 § 535 BGB Rn 347. Im Einzelfall können bei Vorliegen besonderer Umstände, z.B. bei Vermietung einer Lagerhalle, niedrigere Temperaturen als ausreichend angesehen werden. Der Vermieter von Wohnungen ist berechtigt, in der Nachtzeit (24 Uhr bis 6 Uhr) im Interesse der Mitmieter des Hauses die Heizung aus Gründen der Energieeinsparung herunterzuschalten. Allerdings muss auch in dieser Zeit eine Temperatur von mindestens 16 °C erreichbar sein. Da Ihre Wohnung trotz maximaler Beheizung lediglich 18 °C erreicht, liegt ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB vor. Der Mieter hat einen Erfüllungsanspruch gem. § 535 BGB auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Wird ihm der vertragsgemäße Gebrauch dadurch entzogen, dass die Mietsache einen Mangel aufweist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder ein Rechtsmangel vorliegt, ist der Mieter von der Pflicht zur Zahlung der Miete entweder völlig oder teilweise befreit, solange der Mangel besteht. Unter einem Mangel im Sinne des § 536 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes (Isttauglichkeit) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Solltauglichkeit) zu verstehen, vgl. BGH WuM 2004, 715. Die Mietminderung setzt kein hierauf gerichtetes Verlangen des Mieters voraus, sondern sie tritt nach § 536 Abs. 1 S. 1, 2 BGB automatisch kraft Gesetzes ein, solange die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabgesetzt oder aufgehoben ist. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass die Minderung dann (taggenau!) endet, wenn auch die zu Grunde liegende Beeinträchtigung beendet ist. Sie können deshalb neben den Heizungsproblemen bei neuer Entstehung von Schimmelbildung die Miete mindern genauso wie in der Vergangenheit. Sie sind allerdings stets verpflichtet, Mängel sofort nach der Entstehung dem Vermieter anzuzeigen, damit er seiner Pflicht zur Mängelbeseitigung nachkommen kann.

Für die Höhe der Minderung sind allein die Umstände des Einzelfalles maßgebend. Von besonderer Bedeutung sind die Schwere des Mangels sowie Grad und Dauer der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. Mehrfache Versuche in der Literatur, hier schematische Festlegungen in Tabellenform oder ähnliches aufzustellen, sind bislang gescheitert, da stets der konkrete Einzelfall beurteilt werden muss. Ihre Schilderung gibt insoweit keine ausreichenden Anhaltspunkte her. Allerdings sind 25 bis 30 % bei dem mitgeteilten Umfang durchaus denkbar, da sich die niedrigen Raumtemperaturen auf den gesamten Wohnbereich erstrecken dürften. Als für die Minderung heranzuziehende Miete gilt die Bruttomiete (vgl. BGH NJW 2005, 2773), so dass bei der Vereinbarung der Nettomiete die daneben im Wege der Vorauszahlung erhobenen und auf den Minderungszeitraum entfallenden Betriebskosten einschließlich der Heizkostenvorschüsse hinzugerechnet werden. Dabei ist es gleichgültig, ob die Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geschuldet werden.



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