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Bedarf es einer Kündigung bei fehlendem Mietvertrag?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 29.12.2010

Frage:

Meine Mutter ist im Juli 2010 verstorben. Ich bin die Alleinerbin eines Fachwerkhauses in der Altstadt. Mein Bruder hat das Erbe aus persönlichen Gründen ausgeschlagen. Es existiert kein Testament. Das Haus soll veräußert werden. Im Haus wohnt noch der Lebensgefährte meiner Mutter, bis er - nach eigenen Aussagen - eine andere Bleibe gefunden hat. Das Haus gehörte allein meiner Mutter. Es besteht also kein Mietvertrag mit ihrem Lebensgefährten. Bis heute musste der Lebensgefährte keine Miete zahlen und auch Strom und Wasser werden von dem Nachlasskonto meiner Mutter abgebucht. Der Lebensgefährte fragte nun nach- ob er doch noch länger dort wohnen könne (ca. 1 Jahr), die ihm vorgeschlagene Miete (220,- Euro für 80 qm zzgl. Nebenkosten) ist ihm aber zu hoch. Es gibt im übrigen bereits einen Kaufinteressenten.
Bekannte haben mir nun geraten, zügig einen Brief zu schreiben, um die Miete schriftlich einzufordern. Die Frage ist nun, ob auch ohne Mietvertrag eine gesetzliche Kündigungsfrist gilt? Bis wann muss diese geschrieben sein und ab welchem Zeitpunkt ist die Kündigung gültig? Wäre es ggfs. sinnvoll, das Haus wegen Eigenbedarfs zu kündigen, um den Prozess zu beschleunigen?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Ihre Fragen sind meinen jeweiligen Antworten vorangestellt:

Frage 1.: Die Frage ist nun, ob auch ohne Mietvertrag eine gesetzliche Kündigungsfrist gilt?

Antwort: Zunächst ist festzuhalten, dass weder mit Ihrer verstorbenen Mutter noch mit Ihnen ein Mietverhältnis besteht. Denn wesentliche Voraussetzung wäre nicht nur die Nutzung, sondern auch die Zahlung einer Miete, vgl. BGH NJW 1993, 3131. Werden dagegen, wie in Ihrem Fall, sämtliche Kosten vom Wohnungsgeber übernommen, so liegt eine Leihe vor, vgl. Schmidt-Futterer/Blank 10. Aufl. 2011, Vor § 535 BGB Rn 1. Eine Kündigung ist beim Leihvertrag entbehrlich, sofern keine Zeitdauer vereinbart wurde. Nach § 604 Abs. 3 BGB kann der Entleiher (also Sie) die Sache jederzeit zurückfordern, wenn eine Leihzeit weder bestimmt, noch aus den Umständen zu entnehmen ist. Sofern es zu einer Räumungsklage kommt, kann vom Gericht eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt werden. Sofern der Lebensgefährte einsichtig ist und freiwillig auszieht, sollten Sie ihm eine angemessene Räumungsfrist zur Beschaffung von Ersatzwohnraum gewähren.

Frage 2.: Bis wann muss diese geschrieben sein und ab welchem Zeitpunkt ist die Kündigung gültig?

Antwort: Kündigung entfällt, s.o.; Sie sollten den Lebensgefährten zeitnah schriftlich (!) auffordern, aus dem Anwesen auszuziehen. Dabei kann sogleich eine Räumungsfrist gewährt werden.

Frage 3.: Wäre es ggfs. sinnvoll, das Haus wegen Eigenbedarfs zu kündigen, um den Prozess zu beschleunigen?

Antwort: Die Widrigkeiten einer Eigenbedarfskündigung und der damit einhergehenden Mieterschutzrechte kommen (nur dann) auf Sie zu, wenn Sie mit dem Lebensgefährten einen Mietvertrag abschließen. Bei einem beabsichtigten Verkauf ist davon eher abzuraten, denn auch der Käufer möchte ein Wohnhaus in der Regel selbst bewohnen und müsste zunächst wegen Eigenbedarfs kündigen. Dies erschwert einen Verkauf nicht unerheblich.



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