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Arbeit und Beruf
Frage an den Anwalt
12.01.2011

Rechte des Vermieters bei Schimmel in der Wohnung

Mein Mieter hat mir heute zum 15.01.2011 gekündigt mit der Begründung es sei Schimmel in der Wohnung (Bilder wurden beigelegt). Er will zum Wochenende ausziehen, die Miete für diesen Monat ist noch ausstehend.

Kaution wurde leider im Mietvertrag nicht festgelegt und ist auch nicht vorhanden. Es handelt sich um eine Neubauwohnung, die Vormieterin (Erstbezug) hatte nach 2 Jahren die Wohnung ohne Schimmel verlassen. Der jetzige Mieter war nur 1 Jahr in der Wohnung.

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Ich bin über die Kündigung froh und möchte ihn möglichst schnell loswerden, jedoch bin ich der Meinung, dass der Schimmel aufgrund falscher Lüftung entstanden ist. Die Kosten für die Instandsetzung möchte ich natürlich gerne vom Mieter haben.

Welche Rechte habe ich und wie verhalte ich mich am Besten?

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Antwort Rechtsanwalt Uwe Peters
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Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung: Welche Rechte habe ich und wie verhalte ich mich am besten?

Feuchtigkeit in der Wohnung wird durch Schimmelbildung und Stockflecken an den Wänden sichtbar und gehört zu den am häufigsten auftretenden Wohnungsmängeln. Sie können in Wohnungen durch eindringendes Wasser auf Grund schadhafter oder unzureichend isolierter Außenwände und Dächer, durch undichte Rohrleitungen, aber auch durch Kondenswasserbildung an den Innenseiten der Hausaußenwände bei unzureichender Wärmedämmung sowie durch Kältebrücken auftreten und führen vor allem in der kälteren Jahreszeit oft zu Schimmelbildung an Decken, Wänden oder um Fenster herum. Neben der optischen Beeinträchtigung kann von den Sporen des Schimmelpilzes auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen.

Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung und die Frage, wer oder was für deren Entstehen verantwortlich ist, führt oft zum Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die Mieter wollen die Miete mindern, weil die Wohnung mangelhaft ist, die Vermieter wollen kündigen, weil die Mieter die Wohnung durch unzureichendes Lüftungsverhalten verkommen lassen. Letztlich entscheidet oft der Gutachter, wer am Ende die entstandenen Kosten sowie ggf. Schadensersatz zu leisten hat. Allerdings spricht in Ihrem Fall wegen des Neubaus mehr dafür, dass die Feuchtigkeit nicht von außen, sondern durch mangelndes Lüften des Mieters von innen kommt. Dies unterstellt, entfällt das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung, d.h. er müsste das Mietverhältnis ordentlich nach § 573 c Abs. 1 BGB mit dreimonatiger Frist kündigen. Selbstverständlich kann er früher ausziehen, was Ihnen ja entgegenkommen würde. Seine fristlose Kündigung würde als fristgerechte umzudeuten sein mit der Folge, dass Sie noch bis Ende April 2011 die volle Miete von Ihm verlangen können.

Folgendes sollten Sie beachten:

  1. Sofern er die Wohnung zurückgeben sollte und Ihnen den Besitz mit sämtlichen Schlüsseln überlässt, sollten Sie dies annehmen. Damit ersparen Sie sich sämtlichen Ärger mit der Rücknahme und im Zweifel die Räumung der Wohnung. Ein Anerkenntnis über einen Verzicht auf die dann ausstehenden Mieten oder eine vorzeitige Vertragsbeendigung sollten Sie nicht erklären. So können Sie quasi in den nächsten Monaten in Ruhe einen Nachmieter suchen und machen dann nur die Mieten als Nutzungsausfall geltend, die tatsächlich durch die unberechtigte fristlose Kündigung entstanden sind.

  2. Bei Übernahme der Wohnung sollten Sie nach Möglichkeit den Zustand genau festhalten (Protokoll, Zeugen, Fotos). Möglicherweise stehen Ihnen noch weitere Ansprüche zu, wenn im Ergebnis der Mieter die Schimmelbildung zu vertreten und damit auch die Kosten einer notwendigen Renovierung zu tragen hat. Sinnvoll ist es nach Auszug des Mieters, sich von einer Fachfirma einen Kostenvoranschlag erstellen zu lassen.

  3. Die weiteren konkreten Schritte ergeben sich aus dem Verhalten des Mieters, also ob er tatsächlich auszieht oder nicht. Zieht er nicht aus, müsste die Schimmelbeseitigung ebenfalls angegangen werden, wobei die Ursache in jedem Fall zu klären ist. Anderenfalls werden die Probleme nur auf das Nachfolgemietverhältnis verlagert.

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