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Quadratmeterzahl als ausschlaggebender Faktor bei einer Nebenkostenabrechnung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 07.01.2011

Frage:

Ich habe eine Betriebskostenabrechnung für 2009 bekommen, wo Heitz-/ Wasserkosten pauschal pro Quadratmetern berechnet wurden. In unsere Liegenschaft sind alle Wohnungen seit mehreren Jahren mit Wasserzählern und Wärmezählern ausgestattet. Ist diese Abrechnung korrekt?

Wie sollte ich weiter vorgehen?
Gegen diesen Abrechnung habe ich einen Einspruch eingelegt, da Wasser- und Wärmeverbrauch abhängig von der Menge der Personen in einer gleich großen Wohnung ist.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

der von Ihnen geschilderte Sachverhalt lässt den Rückschluss zu, dass die Nebenkostenabrechnung unter mehreren Problemen leidet, die durchaus diskutabel sind.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass Sie nur verpflichtet sind, eine Nachforderung aus Nebenkostenabrechnung zu bezahlen, wenn die Nebenkostenabrechnung formell und materiell ordnungsgemäß erstellt worden ist sowie die Nebenkostenabrechnung nicht verfristet ist. Eine Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter binnen einer Frist von 12 Monaten, welche mit dem Schluss des Abrechnungszeitraumes beginnt, zugestellt werden. Ist der Abrechnungszeitraum identisch dem Kalenderjahr (was jedoch nicht zwingend sein muss), endet der Abrechnungszeitraum am 31.12., so dass Ihnen die Nebenkostenabrechnung bis spätestens 31.12. des Folgejahres zugehen muss. Bitte prüfen Sie, ob die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist. Ist dies nicht der Fall, brauchen Sie eine Nachforderung ohnehin nicht zu bezahlen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Sofern die Nebenkostenabrechnung rechtzeitig zugegangen ist, wäre zu prüfen, ob diese formell ordnungsgemäß erstellt ist. Hierzu wäre notwendig, dass die Nebenkostenabrechnung allen Mietern zugestellt wurde sowie, dass Umlagemaßstäbe, Gesamtkosten, heruntergerechnete Kosten auf Ihre Wohneinheit dargestellt sind sowie eine Gegenüberstellung Ihrer Einzahlungen und die Ausgaben für Ihren Wohnraum erfolgt, so dass sich eine Differenz (zu Ihren Gunsten oder zu Ihren Lasten) errechnet. Wenn diese Vorgaben erfüllt sind, dann ist die Nebenkostenabrechnung ordnungsgemäß erstellt und formell rechtmäßig, so dass die hierin enthaltenen materiellen Fehler, auf diese komme ich gleich, keine Rolle spielen und nachgebessert werden können. Ist die Betriebskostenabrechnung dagegen formell unwirksam, wäre eine Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung nicht mehr relevant. In diesem Fall wäre der Vermieter mit Forderungen ausgeschlossen.

Jedenfalls enthält Ihre Nebenkostenabrechnung mindestens einen Fehler materieller Art.
Der Ansatz des Umlageschlüssels „Quadratmeterzahl“ ist ohnehin falsch, da dies einen klaren Verstoß gegen die Heizkostenverordnung darstellt. Nach §§ 7 – 9 der Heizkostenverordnung sind die Kosten der Wärme- und Warmwasserversorgung mit 30 bis max. 50 % auf den Anteil der Quadratmeter des Nutzers an der Gesamtwohnfläche zu berechnen, mit weiteren 50 bis max. 70 % nach dem Anteil des Einzelverbrauchers und des Nutzers am Gesamtverbrauch des abzurechnenden Objektes. Die Heizkostenverordnung ist zwingendes Recht. Hinweise auf eine Unanwendbarkeit, welche ausnahmsweise möglich wäre, liegen im Anfragetext nicht vor. Demnach ist zwingend im Verhältnis 50 : 50 % bis 30 : 70 % abzurechnen. Der Vorrang einer Abrechnung nach Verbrauch ist deswegen wichtig, weil dies sowohl dem Umweltschutz Rechnung trägt, als auch natürlich demjenigen Nutzer, der mehr Wärmeenergie verbraucht, sich mehr an den Kosten beteiligen soll, als demjenigen Nutzer, der weniger Wärmeenergie verbraucht. Eine Abrechnung der Warmwasserkosten allein nach Quadratmeter ist jedenfalls unzulässig.

Welche Kostenteilung vorgenommen werden muss, ergibt sich dagegen aus der mietvertraglichen Vereinbarung.

Allein aus dem Anfragetext ergibt sich mithin ein ganz wesentlicher Punkt, nach dem die Abrechnung bereits im materiellen Bereich fehlerhaft ist. Ob darüber hinaus formelle Fehler vorliegen, kann ich nicht beurteilen und bitte ich nach den o. g. Hinweisen zu prüfen.

Auf die Personenanzahl in der einzelnen Wohnung kommt es hingegen bei der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten keinesfalls an.

Sie haben richtigerweise den Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung eingelegt. Begründen Sie den Einspruch mit dem Ansatz eines falschen Umlageschlüssels und verweigern Sie die Nachzahlung solange, bis eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Ggf. sollten Sie sich von einem Rechtsanwalt vertreten lassen.



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