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Kündigungsfristen bei Altmietverträgen


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 20.12.2010

Frage:

Ich habe am 30.05.1998 einen unbefristeten Wohnungsmietvertrag nach altem Mietrecht abgeschlossen. Diesen Vertrag möchte ich zum 31.03.2011 mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten (nach neuem Mietrecht) kündigen.

Unter §3 des Mietvertrags ist die Kündigung wie folgt geregelt:

Bei der Kündigung sind von beiden Teilen die gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten. Diese betragen je nach der Dauer der tatsächlichen Überlassung der Mieträume
- bis zu 5 Jahren Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
- bis zu 8 Jahren Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
- bis zu 10 Jahren Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist
- bei mehr als 10 Jahren Mietdauer: 12 Monate Kündigungsfrist

Hierbei handelt es sich nicht um eine einzelvertragliche Vereinbarung, sondern um den Wortlaut des Formularmietvertrags

Ist eine Kündigung mit der 3-Monatsfrist nach neuem Recht zulässig oder muss ich mich an die Bestimmungen des alten Rechts halten ?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

die Frage, welche Kündigungsfristen bei Altmietverträgen gelten, ist in den sog. Übergangsvorschriften (Art. 2 des Mietrechtsreformgesetzes) geregelt. Danach gelten die neuen gesetzlichen Kündigungsfristen nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 grundsätzlich auch für Altmietverträge. Anderes gilt nur, wenn in den alten Verträgen eine Vereinbarung über Kündigungsfristen enthalten ist.

Eine solche Vereinbarung liegt zum einen vor, wenn die Parteien in zulässiger Weise Kündigungsfristen vereinbart haben, die von den seinerzeitigen gesetzlichen Kündigungsvorschriften abweichen. Haben etwa Mieter und Vermieter im Mietvertrag beiderseits längere Fristen als die bisherigen gesetzlichen festgelegt, so besitzen diese auch zukünftig noch Gültigkeit.

Zum anderen liegt eine Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschriften vor, wenn in einem Formularmietvertrag der alte Gesetzeswortlaut wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben wird. Genau dies ist in Ihrem Mietvertrag in § 3 geschehen. Die Formulierung entspricht exakt dem Inhalt des § 565 Abs. 2 BGB a.F.

Ob hier nun die neue Frist des § 573 c Abs.1 BGB (3 Monate) gilt, war zunächst streitig und wurde von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat am 18. Juni 2003 entschieden, dass auch die wörtliche oder sinngemäße Wiedergabe der vor der Mietrechtsreform geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen eine vertragliche Vereinbarung im Sinne der Übergangsvorschrift ist. Diese Kündigungsfristen galten somit zunächst fort. Seit dem 1. Juni 2005 können Mieter, deren Formularmietverträge eine solche Klausel enthalten, aufgrund einer Gesetzesänderung immer mit einer dreimonatigen Frist den Vertrag kündigen. Die Wohndauer verlängert in diesen Fällen die Kündigungsfrist nicht mehr. Dies ergibt sich aus dem nunmehr geltenden Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB.

Im Ergebnis gilt also bei Ihnen die 3monatige Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 S. 1 BGB n.F. mit der Folge, dass Sie das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag im Januar 2011 zum 31.03.2011 kündigen können.



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