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Vorkaufsrecht - Wie sind die rechtlichen Positionen bei Abschluss eines Vorkaufvertrages - Vor- und Nachteile

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 13.12.2010

Frage:

Mein Nachbar kam plötzlich mit der Frage auf mich zu, ob er das Vorkaufsrecht für meine Immobilie erwerben könne, die er mir schon lange (wie andere auch) vergebens abzukaufen versucht. (Ich bin 79, sodass er sich wohl Chancen ausrechnet, in absehbarer Zeit zum Zuge kommen zu können)

Was genau würde es für mich bedeuten, dass das Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen wird?
Würde über die Kaufsumme ein gesonderter Kaufvertrag abgeschlossen werden? Der aber doch wohl mit dem Grundbuch nichts zu tun hat?
Wie müsste ich das versteuern? Als eine Art Immobilienverkauf?

Was würde im Falle eines Verkaufs geschehen: Würde der Betrag, für den er das Vorkaufsrecht erworben hat, dann als Teil seiner Kaufsumme gelten? Oder – falls die Immobilie an einen anderen Interessenten ginge – müsste ich dann meinem Nachbarn diesen Betrag zurückgeben?
Mein Nachbar möchte gesichert sehen, dass ich ihm diesen Betrag keinesfalls von mir aus irgendwann zurückgeben könnte, womit er „aus dem Rennen“ wäre. Müsste das extra vertraglich festgelegt werden? Ich nehme ja an, dass das so, wie er es fürchtet, ohnehin nicht ginge?
Nach der rechtlichen Vorgabe ist es anscheinend so, dass ich im Verkaufsfalle zuerst mit einem anderen Interessenten den Kaufvertrag abschließen müsste und erst danach meinen Nachbarn damit konfrontiere? Er möchte aber das Umgekehrte, nämlich dass er von vornherein in mögliche Verkaufsverhandlungen einbezogen werde. Ich war geneigt, ihm das zuzugestehen, aber Bekannte rieten mir davon ab, damit würde ich mir nur Schwierigkeiten und Nachteile aufhalsen.

Vermutlich gibt es noch viel mehr zu bedenken, als mir im Moment klar ist?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

ich kann Ihnen gegenwärtig nicht zum Abschluss eines Vorkaufsrechts raten.

Ein Vorkaufsrecht wird wie folgt abgewickelt:

Sie vereinbaren das Vorkaufsrecht mit dem Käufer, der dafür vielleicht einen kleinen Betrag zahlt. Sein Recht wird dann im Grundbuch vermerkt. Sobald dann das Grundstück an einen Dritten verkauft werden soll, hat er das Recht aber nicht die Pflicht in diesen Kaufvertrag einzutreten. Dieses Recht kann er also erst dann ausüben, wenn ein Dritter bereit ist, einen Kaufvertrag zu schließen und Sie dieses zum Beispiel durch die Vorlage eines Angebotes nachweisen können. Sie müssen also mit einem Dritten als eventuellem Käufer verhandeln.

Eine Verhandlung mit einem Dritten ist natürlich schwierig, wenn man stets damit rechnen muss, dass der Vorkäufer sein Vorkaufsrecht ausübt.

Für Sie bringt der Abschluss eines Vorkaufvertrages nur dann etwas, wenn der Vorkäufer bereit ist, für diese Rechtsposition einen nennenswerten Betrag zu zahlen. Diese Einnahme ist eine Einnahme aus Immobilienveräußerung und muss, wenn Sie das Grundstück länger als 10 Jahre in Eigentum haben, nicht versteuert werden.

Eine Regelung, dass der jetzt gezahlte Preis als Teil der Kaufsumme gelten soll, ist möglich aber ungewöhnlich. Es könnte nämlich sonst die Situation eintreten, dass Sie oder Ihre Erben einen Käufer finden, der bereit ist, einen sehr hohen Kaufpreis zu zahlen. Dann hätte der Vorkäufer nur die Möglichkeit auf diesen vielleicht überhöhten Kaufpreis einzusteigen und sein Vorkaufsrecht auszuüben oder seine Position ohne Gegenwert aufzugeben. In eine solche Situation begibt sich kein seriöser Geschäftsmann. Eine Regelung, dass eine Rückzahlung für ein eingeräumtes Vorkaufsrecht gezahlt wird, ist ebenfalls nicht üblich.

Da es sich offenbar um eine wertvolle Immobilie handelt, sollten Sie Verträge nicht ohne vorherige Einschaltung eines Rechtsanwaltes abschließen und auch keine mündlichen Zusagen machen. Dieses vermeidet mögliche spätere Schäden.

Das Vorkaufsrecht selbst muss, wenn es im Grundbuch eingetragen werden soll, vor einem Notar abgeschlossen werden.



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