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Wie kann eine Mieterhöhung begründet werden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Anette Führing
Stand: 05.12.2010

Frage:

Angaben zur beabsichtigten Mieterhöhung

Objekt in M., XY-Str. 12

1-Zimmer-Appartement, Größe 19 m², möbliert mit Dusche/WC, Loggia, Türsprechanlage, Aufzug, TG-Stellplatz, Abstellabteil im Keller und Gemeinschaftswaschküche.

Warmmiete laut Mietvertrag vom 26.07.09 monatlich 285.--€
einschließlich aller Nebenkosten und Stromverbrauch.

Der Vormieter hatte noch 300.--€ gezahlt.

Ich stelle nun fest, dass sich der Gewinn aus der Vermietung erheblich vermindert hat und sehe mich veranlasst, die Miete im Rahmen der nach dem Mietrecht zulässigen Höhe anzuheben.

Grund ist der hohe Stromverbrauch des Mieters und die gestiegenen Preise für Nebenkosten, Strom und Heizkosten sowie meine sehr niedrig angesetzte Monatsmiete.

Der Mieter lehnt meinen Vorschlag ab, den Mietvertrag dahingehend zu ändern, dass er künftig an meiner Stelle Vertragspartner des Stromversorgers werden sollte und für die Stromrechnung selbst aufkommt.

Ist eine Mieterhöhung möglich bzw. gerechtfertigt und in welcher Höhe?

Im Mietpreis enthaltene umlagefähige Nebenkosten lt. Abrechnung der Hausverwaltung für 2009 699.-- € d. s. 58.25 € monatlich
Strom ca. 40.-- € monatlich
Wartungskosten für die Tiefgarage 2.12 € monatlich
----------------
somit 100.37 €

Zu der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnraum in Uninähe
(wäre noch zu ermitteln) lassen sich folgende Vorzüge des Appartements zur Erhöhung des Mietwertes anführen:

Das Appartement ist möbliert vermietet.

Als Komfort wären die Loggia, eine Türsprechanlage und die im Mietpreis eingeschlossene Reinigung von Flur und Treppenhaus sowie Mietwaschanlage und Kellerabstellraum aufzuführen.

Weiterhin ist ein Abstellplatz für PKW in einer Tiefgarage im Mietpreis enthalten.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB muss dem Mieter schriftlich erklärt werden und ist zu begründen. Sie können die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn Sie in den letzten 15 Monaten die Miete nicht erhöht haben. Unter der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, zu verstehen.
Sofern kein Mietspiegel für den Bereich in M. besteht, sind hier von Ihnen drei vergleichbare Wohnungen anzugeben. D.h. also diese drei Wohnungen müssten dieselbe Ausstattung, Größe und die gleichen Vorzüge haben wie Ihre Wohnung haben. Die Lage in M. kann ich nicht beurteilen. Entscheidend für dies sind hier allerdings Einkaufsmöglichkeiten, die Lage zu Ärzten und anderen Dienstleistern sowie Nähe zu Erholungsgebieten und öffentlichen Verkehrsmitteln. Im Einzelnen wird dann eine Unterteilung vorgenommen in einfache Wohnlage, Wohnlage, gute Wohnlage und sehr gute Wohnlage. Bei der Einordnung in die die jeweiligen Gruppen ist entscheidend, ob es sich um eine dichte Wohnbebauung handelt, wie der Ausblick aus den jeweiligen Fenstern ist und z.B. wie die Parkplatzsituation vor dem Haus ist. Hier wird natürlich positiv zu vermerken sein, dass ein Abstellplatz für den PKW in der Tiefgarage im Mietpreis enthalten ist. Des Weiteren ist entscheidend, wie das soziale Umfeld ist. Auch die Nähe zum Stadtzentrum ist entscheidend. Auf der einen Seite ist hier weiterhin die Größe entscheidend. Es handelt sich ja nur um Ein-Raum-Apartment. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass diese zurzeit sehr begehrt sind. Des Weiteren ist das Apartment möbliert und hat eine Loggia, Türsprechanlage sowie eine Aufzugmöglichkeit im Haus.

Sofern nun kein Mietspiegel für M. vorhanden ist, müssten Sie tatsächlich Vergleichswohnungen ausfindig machen in der Nähe Ihres Gebäudes, um diese Mietpreiserhöhung transparent zu machen. Eventuell können Sie auch bei dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte der Stadt M. die Preise in Erfahrung bringen. Sie könnten auch vergleichbare Zeitungsinserate heranziehen.

Dieses Mieterhöhungsverlangen müssten Sie dann schriftlich Ihrem Mieter zustellen. Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b BGB). Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Die Einhaltung dieser Überlegungsfrist ist eine Prozessvoraussetzung, sofern der Mieter nicht zustimmen wird. Unmittelbar nach dem Ende der Überlegungsfrist beginnt die Klagefrist, mit drei weiteren Monaten. Die Klage muss also innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf dieser Überlegungsfrist erhoben werden. Die sogenannte Anhänglichkeit der Klage reicht zur Fristwahrung aus. Auch wenn Sie hier vergleichbare Mietwohnungen angegeben haben, ist meine Erfahrung, dass in einem Rechtsstreit der Richter immer ein Sachverständigen Gutachten einholen wird.

Eine andere Möglichkeit, die bestehenden Betriebskosten abzufangen, wäre eine Erhöhung der Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten § 560 Abs. 4 BGB regelt, dass Vorauszahlungen auf Betriebskosten angemessen angepasst werden dürfen, wenn sich aus der jährlichen Abrechnung ergibt, dass die bisherigen Vorschüsse zur Deckung der Betriebskosten zu hoch waren oder nicht ausreichen. Dann scheidet allerdings eine Erhöhung der Grundmiete wegen gestiegener Betriebskosten aus.

Sofern Sie eine Pauschale bei den Betriebskosten vereinbart haben, regelt § 560 Abs. 1 BGB die Umlage der erhöhten Betriebskosten. Hier wird die Pauschale erhöht, da die Betriebskosten gestiegen sind. Vereinbarten die Parteien vorbehaltlos einen Bruttobetrag als Miete, so ist mangels abweichender Anhaltspunkte davon auszugehen, dass die nicht gesondert aufgeführten Betriebskosten pauschal mit der Miete abgegolten sind. Auch hier muss auf alle Fälle die Erklärung der Erhöhung der Betriebskosten in Textform erfolgen. Des Weiteren muss transparent dargelegt werden, aus welchen Gründen die Betriebskosten erhöht werden, dazu muss eine Gegenüberstellung der Betriebskosten des Vorjahres mit den Kosten des laufenden Jahres dargestellt werden. Sie können auch auf diesem Wege eine Erhöhung verlangen.



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