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Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Diana Laib
Stand: 21.11.2010

Frage:

Ich habe ab 01.11.2010 eine Haus bezogen, welches ich zur Zeit auf Mietbasis nutze. Vereinbart ist eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 500 EUR und Nebenkosten in Höhe von 250 EUR.

Nun sind an dem Haus bzw. in der Wohnung einige Modernisierungsarbeiten fällig.
U.a. muss das Bad komplett renoviert werden, die Bodenbelege müssen erneuert werden, es müssen neue Tapeten angebracht werden und die Küche muss ebenfalls erneuert werden. Insgesamt komme ich auf einen Betrag in Höhe von ca. 20.000 EUR. Der Vermieter hat schon gesagt, dass er sich an den Kosten aus finanziellen Gründen nicht beteiligen kann. Er ist aber auch bereit das Haus an mich und meine Lebensgefährtin für eine lange Zeit zu vermieten evtl. uns auch ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Wir wären auch bereit, die kompletten Kosten selbst zu tragen

Und nun zu meinen Fragen:
1. Welche mietvertraglichen Besonderheiten muss ich beachten, damit der Vermieter uns nicht z.B. wegen Eigenbedarf kündigen kann und wir solange in dem Haus wohnen bleiben können wie wir möchten.

2. Gibt es die Möglichkeit, sich ein Vorkaufsrecht auf das Haus einzuräumen, falls der Vermieter das Haus verkaufen möchte oder falls er ablebt. Was sind die rechtlichen Voraussetzungen dafür?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Sie könnten mit dem Vermieter vereinbaren, dass dieser 30 Jahre auf sein Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs verzichtet. Dies ist gem. § 544 BGB möglich.
Bitte beachten Sie, dass diese Vereinbarung schriftlich, somit mit Unterschrift erfolgen muss. Bezeichnen Sie genau die Vertragsparteien und das Haus für das die Vereinbarung gelten soll.

Des weiteren können Sie ein vertragliches Vorkaufsrecht vereinbaren. Dies muss gemäß § 311 b BGB notariell beurkundet werden. Damit stellen Sie sicher, dass Sie einen Anspruch gegen den Verkäufer haben. Bei Zuwiderhandlung macht dieser sich schadensersatzpflichtig.
Damit ein Dritter das Haus nicht gutgläubig erwerben kann, sollte dieses Vorkaufsrecht auch gemäß § 1094 BGB in das Grundbuch eingetragen werden und dazu einen Termin bei einem Notar vereinbaren.
§ 1094
Gesetzlicher Inhalt des dinglichen Vorkaufsrechts
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, dem Eigentümer gegenüber zum Vorkauf berechtigt ist.
(2) Das Vorkaufsrecht kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks bestellt werden.

Gem. § 1100 BGB ist das Grundstück dann an Sie herauszugeben, falls ein Dritter das Grundstück erworben hat.
§ 1100
Rechte des Käufers
Der neue Eigentümer kann, wenn er der Käufer oder ein Rechtsnachfolger des Käufers ist, die Zustimmung zur Eintragung des Berechtigten als Eigentümer und die Herausgabe des Grundstücks verweigern, bis ihm der zwischen dem Verpflichteten und dem Käufer vereinbarte Kaufpreis, soweit er berichtigt ist, erstattet wird. Erlangt der Berechtigte die Eintragung als Eigentümer, so kann der bisherige Eigentümer von ihm die Erstattung des berichtigten Kaufpreises gegen Herausgabe des Grundstücks fordern.

Gem. § 469 BGB kann das Vorkaufsrecht bei Grundstücke bis zum Ablauf von zwei Monaten ausgeübt werden. Die Frist beginnt, wenn Ihnen alle relevanten Tatsachen durch den Vermieter mitgeteilt wurden.

Treffen Sie die Vorkehrungen am besten bevor Sie die Investitionen am Haus vornehmen. Sie haben hinterher keine Möglichkeit mehr die Kosten dem Vermieter aufzuerlegen.



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