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Ist die Nebenkostenabrechnung rechtmäßig?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 10.11.2010

Frage:

Ich habe die erste Nebenkostenabrechnung nach Umzug erhalten, kann aber den Kaltwasserverbrauch nicht kontrollieren da lediglich die Gesamtkosten und nicht der Verbrauch und der Preis für Be- und Entwässerung angegeben sind, die dann komplett umgelegt wurden. Ich habe jetzt die Hausverwaltung um Duldung des Einbaus einer Kaltwasseruhr gebeten, kann ich dann auf eine verbrauchsabhängige Berechnung bestehen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Zunächst bitte ich höflich um Beachtung, dass die Beantwortung Ihrer Anfrage innerhalb der von mir zugesicherten Frist von 26 Stunden nur dann erfolgen kann, wenn Sie das Angebot innerhalb 1 Stunde angenommen haben. Nach meinen Notizen war dies nicht der Fall. Ich war daher auf Grund meiner zeitlichen Einteilung nicht mehr in der Lage, Ihnen die Anfrage rechtzeitig zu beantworten, hoffe jedoch, mit der nachstehenden Antwort noch helfen zu können.

Zunächst möchte ich mitteilen, dass ich unter Zugrundelegung der Ihrigen Beschreibung der Umlage der Wasserkosten Zweifel hege, ob die Betriebskostenabrechnung (BKA), welche Sie erhalten haben, überhaupt rechtmäßig erstellt worden ist. Grundsätzlich sind die Kosten des Kaltwasserverbrauches, d. h. also der Be- und Entwässerung getrennt umzulegen. Die Rechnung der Wasserwerke sehen regelmäßig drei verschiedene Unterpunkte vor. Zum einen geht es um die Belieferung mit frischem Trinkwasser, diese Kosten werden in Arbeitspreis und Verbrauchspreis unterschieden, mithin also in eine Grundgebühr, in der beispielsweise auch der Hauswasserzähler enthalten ist und in eine Gebühr für die Belieferung mit frischem Wasser, mithin also einem echten Lieferpreis. Zum anderen sind in der Abrechnung die Abwasserkosten enthalten, auch hier gibt es Unterscheidungen zwischen Arbeits- und Verbrauchspreis. Letztlich wird auch eine Niederschlagsgebühr berechnet, mithin also eine Gebühr für das abfließende Niederschlagswasser, welches auf dem Grundstück anfällt, hier ist die Versiegelungsfläche maßgeblich.

Die Grundgebühren bzw. Arbeitspreise und die Gebühr für die Einleitung des Trinkwassers gehören nach der Rechtsprechung in die Abrechnung über die kalten Betriebskosten, mithin also in die Abrechnung, in der auch sonstige Gebühren, wie öffentliche Lasten, Hausmeisterkosten, Versicherungen etc. enthalten sind. In die Abrechnung über die warmen Betriebskosten gehört hingegen der echte Lieferpreis für das Kaltwasser. Mithin ist die Abrechnung auseinanderzurechnen und getrennt anzusetzen, was mich zur Vermutung führen lässt, dass die Abrechnung, welche Sie erhalten haben, wohl nicht rechtmäßig erstellt worden ist. Die Kosten für die Belieferung mit Trinkwasser sowie die Entsorgung des Abwassers sind, sofern dies reine Arbeitspreise sind, je nach Bestimmung im Mietvertrag zu 30 – 50 % auf die Grundfläche, zu 50 – 70 % nach dem jeweiligen Verbrauch umgelegt. Sofern der Einzelverbrauch der Mieter am Gesamtverbrauch bestimmbar ist, muss der Eigentümer die Kosten auch verbrauchsabhängig umlegen. Dies setzt bereits die Heizkostenverordnung voraus.

Insoweit haben Sie einen Anspruch gegen den Vermieter auf ordnungsgemäße, mithin also dem Gesetz folgende Abrechnung.



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