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Veräußerung einer Immobilie bei eingetragenem Leibgedinge

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 07.11.2010

Frage:

Frage zu einem Übergabevertrag:

Ich habe 1996 das Elternhaus übernommen mit Leibgeding und Wohnrecht für meine Eltern. Meine Mutter ist nach immer wiederkehrenden Schwierigkeiten mit meiner Ehefrau ausgezogen. Ich zahle seitdem Unterhalt an meine Mutter. Sie kann auch nur mit meiner Erlaubnis wieder einziehen. Wie kann ich dieses Anwesen verkaufen, da ein Rückübertragungsanspruch besteht, die die Mutter innerhalb eines halben Jahres geltend machen müsste. Was passiert mit dem Geld, das ich jahrelang in die Immobilie gesteckt habe (Umbau, Renovierung, Grundschuld der Eltern, usw.)? Wie geht man rechtlich dabei vor, da ja die Mutter einer Veräußerung niemals zustimmen würde?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Als Eigentümer dürfen Sie die Immobilie auch ohne Zustimmung Dritter natürlich veräußern, aber praktisch dürfte eine (wirtschaftliche) Veräußerung kaum möglich sein.

Ich gehe davon aus, dass das Leibgedinge und das Wohnrecht für die Eltern im Grundbuch mit aufgenommen ist. Das bedeutet, dass auch ein Erwerber diese Belastung mit übernehmen müsste. Da ein solches Wohnrecht aber der eigenen Nutzung der Immobilie durch den Erwerber unkalkulierbar entgegensteht, wird sich niemand finden, der einen akzeptablen Kaufpreis zahlen wird. Das Anwesen wird erst dann wieder marktfähig, wenn diese Belastung aus dem Grundbuch entfernt ist; sei es durch Tod der Mutter oder ihren notariellen Verzicht auf das Wohnrecht.

Hinsichtlich des Rückübertragungsanspruches kommt es auf die genaue vertragliche Regelung ebenso an wie auf die Frage, ob es ebenfalls im Grundbuch gesichert ist. Eine Sicherung im Grundbuch schränkt die Marktfähigkeit des Objekts weiter ein. Ist das Rückübertragungsrecht nur vertraglich vereinbart, können Sie das Grundstück veräußern. Der Erwerber erwirbt das Grundstück dann frei von allen Lasten, die nicht im Grundbuch stehen und ihm vom Vorbesitzer nicht vertraglich übertragen worden sind.

Der Rückübertragungsanspruch der Mutter läuft dann ins Leere, da das von Ihnen verkaufte Haus vom gutgläubigen neuen Eigentümer nicht mehr zurück gefordert werden kann. Allerdings tritt dann an die Stelle des Rückübertragungsanspruches ein Schadensersatzanspruch in Höhe des Wertes des Hauses.

Sowohl bei Rückübertragung wie bei Schadensersatz kommt es darauf an, ob vertraglich vereinbart worden ist, zu welchen Konditionen eine Rückübertragung erfolgen soll. Ist keine Regelung getroffen worden, ist der zwischenzeitlich entstandene Mehrwert (Renovierung; Tilgung) Ihnen zu belassen. Aber gerade hinsichtlich der Renovierungskosten ist Streit vorprogrammiert, da die Höhe der Renovierungskosten nicht gleich der Steigerung im Verkehrswert ist. Zu berücksichtigen wären weiter die allgemeine Baupreisentwicklung und die von Ihnen seit Übertragung gezogene Nutzung.

Vor diesem Hintergrund kann ich Ihnen derzeit eigentlich nicht empfehlen, eine Vermarktung der Immobilie zu betreiben. Wesentlich risikoloser scheint mir eine (befristete) Vermietung zu sein. Diese löst keine Ansprüche der Mutter aus. Sie müssen dann nur noch sicherstellen, dass die Mutter nicht den Anspruch auf Nutzung des Wohnrechts geltend macht. Interessiert sich der Mieter für einen Erwerb der Immobilie kann man ja eine vertragliche Vereinbarung treffen, die nach dem Tode der Mutter in Kraft tritt.



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