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Arbeit und Beruf
Frage an den Anwalt
02.11.2010

Berechtigt der verwahrloste Zustand der Immobilie zur fristlosen Kündigung?

Ich habe eine möblierte Wohnung ab dem 1.7.10 unbefristet an eine einzelne Person vermietet. Der vereinbarte Mietzins beinhaltet sowohl Heizung wie auch Strom.
Anfang Oktober waren außerhalb dieser Wohnung Geruchsbelästigungen wahrzunehmen (Urin). Eine darauf erfolgte Wohnungsbegehung zeigte die Wohnung im stark verwahrlosten Zustand: Bettmatratze durchnässt, Teppich durchnässt, verweste/verpilzte Essensreste in der Wohnung verteilt, ebenso stark eingeschmutzte Wäsche, Wohn- Badezimmer- u. Küchenmöbel teilw. beschädigt.

Zur Reinigung dieser Wohnung mußte ich eine Firma beauftragen. Die Dame, die die Reinigung ausgeführt hat, kann den damaligen Zustand der Wohnung bezeugen.

Der Mieter begab sich daraufhin in in ein Krankenhaus zur Entgiftung (offensichtlich Alkoholiker). Am 14.10.10 habe ich Ihm eine schriftl. fristlose Kündigung ausgesprochen die ich aber nur seiner durch die gestellten Betreuerin in Kopie übermitteln konnte da er selbst nicht greifbar war. Vermutlich ist diese Kündigung nicht rechtskräftig da sie zwar eine Begründung enthielt (siehe oben) jedoch kein konkreten Auszugstermin. Außerdem hat der Mieter diese offiziell nicht bekommen.

Vor einer Woche wurde der Mieter aus dem Krankenhaus entlassen und im persönlichen Gespräch sagte ich ihm zu, dass ich die Kündigung der Wohnung solange nicht betreiben würde wie es nicht zu einem Wiederholungsfall kommen würde - der jedoch prompt nach einer Woche, also heute, wieder eingetreten ist

Bei der Wohnung handelt es sich nicht um eine Einliegerwohnung im klassischen Sinne da sie sich in einem kleinen Mehrfamilienhaus befindet.

Ich möchte nun wissen, ob

  1. die oben beschriebene Sachlage für eine fristlose Kündigung ausreicht
  2. schriftliche Form dieser Kündigung
  3. Fristsetzung
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Antwort Rechtsanwalt Uwe Peters
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Sehr geehrter Mandant,

Frage a): ob die oben beschriebene Sachlage für eine fristlose Kündigung ausreicht

Antwort: Nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB (1) kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt gem. Abs. 2 Nr. 2 insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Die Gefährdung muss die Folge eines sorgfaltswidrigen Umgangs des Mieters mit der Mietsache sein, weil er die ihm aus dem Vertrag oder Gesetz obliegenden Obhuts- und Anzeigenpflichten verletzt, oder er seine ihm vertraglich auferlegten Instandsetzungs- und/oder Instandhaltungspflichten nicht erfüllt. Eine sorgfaltswidrige Pflichtverletzung durch den Mieter kann aber auch darin liegen, dass er von der Mietsache einen vertragswidrigen Gebrauch macht. Voraussetzung ist aber stets eine konkrete Gefährdung der Mietsache sein. Der Eintritt eines Schadens muss drohen und der drohende Schaden muss erheblich sein. Eine erhebliche Gefährdung ist aber bereits dann gegeben, wenn Substanz, Brauchbarkeit, Haltbarkeit oder Aussehen der Mietsache angegriffen sind oder ihre Beeinträchtigung bei gewöhnlichem Verlauf der Dinge wahrscheinlich ist (LG Heidelberg NJW-RR 1996, 264; MünchKommBGB/Schilling Rn 36; Palandt/Weidenkaff Rn 21; Blank/Börstinghaus Rn 67) so z.B. erhebliche Geruchsbelästigungen im Wohnhaus; LG Karlsruhe NZM 2001. Der von Ihnen beschriebene Zustand genügt den Anforderungen bei weitem, sodass eine fristlose Kündigung ohne weiteres gerechtfertigt ist.

Frage b): schriftliche Form dieser Kündigung

Antwort: Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf gem. § 568 Abs. 1 BGB der schriftlichen Form. Dabei soll der Vermieter den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen. Für den Zugang der Kündigung sind Sie als Erklärender beweispflichtig.

Frage c): Fristsetzung

Antwort: Eine fristlose Kündigung bedeutet für den Mieter sofortige Räumung und Rückgabe der Mietsache. Allerdings sollte dem Mieter eine angemessene Frist eingeräumt werden, deren Dauer sich am konkreten Fall auszurichten hat. So ist eine 1 Zimmer Wohnung mit wenig Mobiliar in kürzerer Zeit zu räumen als eine 5 Zimmer Wohnung mit Familie und mehreren Kindern. In Ihrem Fall dürfte eine Räumungsfrist von 1 bis 2 Wochen ausreichend sein, da es sich um ein möbliertes Zimmer handelt und der gekündigte Mieter mit wenig Aufwand ausziehen kann.

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