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Wer bezahlt die Ausweichwohnung des Mieters beim Wasserschaden?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 28.10.2010

Frage:

Am vergangenen Wochenende ist in meiner vermieteten Eigentumswohnung der Flexschlauch der Küchenarmatur geplatzt und hat die Wohnung derartig unter Wasser gesetzt, daß die Mieter für einige Wochen in eine Ausweichwohnung ziehen müssen. Die Küche samt Spüle und Armatur gehören mir, ein schuldhaftes Verhalten wurde von den Versicherungen nicht erkannt: "so etwas passiert".
Bislang waren wir davon ausgegangen, daß die Kosten für die Ausweichwohnung von der Hausratversicherung der Mieter getragen wird, diese würde nun jedoch nur einen Bruchteil der Kosten übernehmen. Die Mieter erwarten nun von mir als Vermieter, daß ich diese Kosten übernehmen müsse. Der zufällig anwesende Schadensregulierer der Gebäudeversicherung meinte, daß diese Kosten ausschließlich Sache des Mieters bzw. seiner Versicherung seien.
Wie ist da die Rechtslage? Während der Zeit der Unbewohnbarkeit meiner Wohnung zahlen die Mieter natürlich keine Miete an mich.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

ich bedanke mich für die Annahme meines Angebotes und führe auf Ihre Frage, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, gerne wie folgt aus.

Gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in ordnungsgemäßem Zustand zu halten und entsprechend erforderliche Arbeiten aufgrund von Beschädigungen auf seine Kosten durchzuführen. Dies gilt, bei mitvermieteten Einrichtungsgegenständen, auch für diese.

Insoweit ist der geplatzte Schlauch zunächst Ihrer Risikosphäre zuzuordnen. Zwar ist die aussage des Regulierers richtig, dass so etwas "passieren kann". Allerdings ist für die Haftung des Vermieters ein Verschulden nicht erforderlich. Im Gegenteil. Will der Vermieter die Haftung von sich weisen, müsste er ein Verschulden des Mieters darlegen und beweisen. Ein solches wäre z.B. gegeben, wenn der Schlauch bereits längere Zeit geleckt hat, der Mieter hiervon Kenntnis hatte und den Vermieter nicht unterrichtet hätte. In diesem Fall hätte der Mieter seine Informationspflicht aus § 536c BGB verletzt und wäre dem Vermieter gem. § 536c Abs. 2 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Auch hier liegt die Beweislast bzgl. der Kenntnis allerdings beim Vermieter.

Ist indes die Mietsache mangelhaft, ein geplatzter Schlauch ist unstreitig als Mangel zu bezeichnen, so muss der Vermieter bzw. seine Versicherung für die Schadensregulierung einstehen. Dies impliziert, so die Wohnung tatsächlich für den Sanierungszeitraum unbewohnbar ist, auch die Gestellung einer Ersatzwohnung.

Dies alles bedeutet jedoch nicht, dass Sie als Vermieter doppelt belastet werden dürfen. Die Mieter haben sich nämlich die ersparten Aufwendungen entgegenhalten zu lassen. Insoweit bestehen zwei mögliche Fallkonstellationen:

1. Die Mieter machen von Ihrem Recht auf Mietminderung i.H.v. 100% Gebrauch. Dann müssen die kosten für eine Ersatzunterkunft, zumindest bis zur Höhe des Mietzinses für die beschädigte Wohnung, auch durch die Mieter getragen werden. Nur ein darüber hinaus gehender Betrag könnte Ihnen berechnet werden. Hier ist auf die Angemessenheit der Ersatzwohnung zu achten (eine Suite im Hilton wäre da eher unangemessen). Vergleichbarkeit muss bestehen.

2. Der Mieter zahlt die Miete weiter. Dann ist der Vermieter allein für die Kosten der Ersatzunterkunft verantwortlich.

Keinesfalls kann die Miete vollständig zurückbehalten werden UND gleichzeitig die vollen Kosten der Ersatzwohnung gefordert werden. Hier würde der Mieter besser gestellt, als wenn ihm die Mietsache zur Verfügung stände. Dies ist im Sinne einer Schadenskompensation nicht zulässig. Der Mieter muss lediglich (kostentechnisch) so gestellt werden, als wenn ihm die Mietsache weiterhin zur Verfügung stünde.

Da hier Ihr Mieter offenkundig Variante 1 praktiziert, müssen Sie nur die Mehrkosten tragen, die eine angemessene Ersatzwohnung mit sich bringt. Die Betonung liegt hier auf Mehrkosten.

Die Versicherungen des Mieters sind hierfür nicht verantwortlich, da der Schaden in Ihrem Verantwortungsbereich liegt und mithin eine Einstandspflicht Ihrerseits vorliegt.



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