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Mietzahlungen beim Auszug eines Mieters


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Thomas Lork
Stand: 11.10.2010

Frage:

Ich wohne seit 3 Jahren mit meinem Freund in einer gemeinsamen Wohnung.
Wir stehe beide im Mietvertrag. Nun haben wir uns getrennt und den Mietvertrag gekündigt. Die Kündigungsfrist läuft am 31.12.2010 ab. Mein Ex-Freund ist darauf hin sofort freiwillig ausgezogen und hat alle seine Sachen mitgenommen. Ich hatte ihm angeboten, bis Ablauf der Frist dort wohnen zu bleiben, was er aber abgelehnt hat.
Die Hausverwaltung hat er ebenfalls über seinen Auszug informiert.
Nachdem er mir nun mehrmals gedroht hat, habe ich mit Absprache der Hausverwaltung das Türschloss ausgetauscht, da sich in der Wohnung nur noch meine persönlichen Sachen befinden und ich es nicht möchte, dass er jederzeit unangekündigt die Wohnung betreten kann.
Nun weigert er sich, weiterhin die halbe Miete zu übernehmen, weil er ja ausgezogen ist.

Meine Frage: Muss er weiterhin die Miete zahlen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist, weil er ja, genau wie ich, im Mietvertrag steht? Auch, obwohl er freiwillig ausgezogen ist und ich ihm den Zutritt zur Wohnung verweigere?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Diese Anfrage beantworte ich Ihnen wie folgt:

Maßgeblich für die Beantwortung Ihrer Anfrage sind §§ 535, 426 BGB.

Im § 535 BGB sind die Hauptleistungspflichten der beiden Partner des Mietvertrages enthalten. Nach § 535 II BGB ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

§ 535 BGB sagt mithin lediglich, dass der Mieter verpflichtet ist, den mit dem Vermieter vereinbarten Mietzins zu bezahlen. Bei Mietermehrheit ist es dem Vermieter demnach völlig egal, wer die Miete bezahlt, solange nur der vertraglich vereinbarte Mietzins in voller Höhe bezahlte wird. Hinsichtlich des Mietzinses haften die beiden Mieter als Gesamtschuldner nach § 421 BGB. Das bedeutet, dass dann, wenn der eine Mieter, z. Bsp: Sie, die Miete vollständig an den Vermieter bezahlt hat, diese Erfüllungswirkung auch für den anderen Mieter, Ihrem ehemaligen Freund, gilt.

Hiervon zu unterscheiden ist die Frage, ob und in welcher Höhe Sie den Ausgleich von Ihrem ehemaligen Lebensgefährten verlangen können, mithin ob und inwieweit sich dieser an den Mietzinsen zu beteiligen hat. Maßgeblich ist hier allein, was Sie und Ihr ehemaliger Lebensgefährte vereinbart haben. Es ist durchaus denkbar, dass Sie eine Teilung der Gestalt vereinbart haben, dass Sie beispielsweise die Kosten der Wohnung bezahlen, die anderen Kosten, beispielsweise Pkw, Einkauf etc., von Ihrem ehemaligen Lebensgefährten bezahlt werden. In diesem Fall bestünde ohnehin kein Ausgleichsanspruch Ihrerseits. Ist jedoch nichts vereinbart worden, besteht gem. § 426 I S. 1 BGB die Vermutung, dass Gesamtschuldner im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet sind. Mithin ist Ihr ehemaliger Lebensgefährte zur Tragung des Mietzinses zu ½ verpflichtet.

Noch einmal:
Es kommt maßgeblich auf die Vereinbarung zwischen Ihnen an. Hat sich Ihr Lebensgefährte bis dato jedoch zu ½ an der Entrichtung der Miete beteiligt, spricht sehr viel dafür, dass dies auch so vereinbart oder angenommen war.

Grundsätzlich ist der Mieter zur Zahlung des Mietzinses solange verpflichtet, wie der Mietvertrag besteht. Es ist dem Mieter selbstverständlich unbenommen, schon vor Ablauf der Kündigungsfrist, hier zum 31.12.2010, aus dem Wohnraum auszuziehen, er bleibt dennoch zur Mietzinszahlung verpflichtet. Zieht Ihr Freund mithin bereits zum jetzigen Zeitpunkt aus dem ehemals gemeinsamen Wohnraum aus, bleibt er dennoch bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 31.12.2010 zur hälftigen Mietzinszahlung verpflichtet, auch wenn er den ehemals gemeinsamen Wohnraum nicht mehr nutzen möchte. Allerdings muss ich darauf hinweisen, dass dies tatsächlich nur für den Zeitraum bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, mithin bis zum 31.12.2010 gilt. Nutzen Sie als Mieterin den Wohnraum länger, haftet Ihr ehemaliger Lebensgefährte auf den dann anfallenden Mietzins nicht.

Ihr ehemaliger Lebensgefährte ist jedoch nur verpflichtet, den hälftigen Mietzins bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zum 31.12.2010 zu zahlen, wenn dieser zumindest die Möglichkeiten der Nutzung des ehemals gemeinsamen Wohnraumes hat. Besteht diese Möglichkeit nicht, kann Ihr ehemaliger Lebensgefährte auch nicht zur Zahlung des hälftigen Mietzinses herangezogen werden. Durch das Austauschen des Schlosses durch Sie bzw. die Hausverwaltung, haben Sie Ihrem ehemaligen Lebensgefährten die theoretische Möglichkeit der Nutzung des ehemals gemeinsamen Wohnraumes verwehrt, so dass dieser nicht an den auflaufenden Mietzinsen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu beteiligen ist. Allerdings ist hier zu berücksichtigen, dass Ihr Freund durch den Ausspruch der Drohungen gegenüber Ihnen, die Auswechslung des Türschlosses provoziert hat, so dass es, normativ betrachtet, ihm nicht zum Vorteil gereichen darf, dass Sie das Türschloss gewechselt haben.

Im Ergebnis ist damit Ihr Freund verpflichtet, bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 31.12.2010 die hälftige Miete zu zahlen.



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