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Steuerliche Abgaben beim Verkauf eines geschenkten Hauses


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Britta Knies
Stand: 08.10.2010

Frage:

Ich habe vor 1 Jahr per Schenkungsurkunde das Haus meiner Eltern - Wert 350.000 Euro - per Dokument erhalten. Meine Eltern sind 84 Jahre alt. Was kommt fiskalisch auf mich zu, wenn meine Eltern - angenommen in 2 Jahren sterben würden - und ich das Haus danach für 350.000 Euro verkaufe.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Nach Ihren Angaben haben Ihre Eltern im Jahr 1975 ein Haus gebaut, woraufhin nochmals vor 13 Jahren eine Aufstockung des Hauses erfolgt ist.

Vor einem Jahr wurde Ihnen das Haus schenkungsweise übertragen. Sie geben den Wert des Hauses mit € 350.000,00 an.

Sie baten um steuerliche Begutachtung im Falle einer Weiterveräußerung des schenkungsweise erlangten Hauses in ca. 2 Jahren.

Die Veräußerung des Hauses stellt grundsätzlich ein privates Veräußerungsgeschäft im Sinne von § 23 I EStG dar, dessen Versteuerung nach § 22 EStG erfolgt.

Danach handelt es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn das Veräußerungsgeschäft bei Grundstücken und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z.B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht), bei denen der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb dieses Zeitraums errichtet, ausgebaut oder erweitert werden; dies gilt entsprechend für Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie für Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume. Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden

Beim unentgeltlichen Erwerb tätigt der Rechtsnachfolger ein privates Veräußerungsgeschäft, wenn er das Grundstück innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung beim Rechtsvorgänger veräußert (BMF vom 5.10.2000, BStBl I 2000, 1383, Rz. 10 und 11).
Auf Grund dessen kommt es bei der Beurteilung des Sachverhaltens auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch Ihre Eltern an.

Für die Berechnung der Veräußerungsfrist (H 23 [Veräußerungsfrist] EStH) kommt es bei Anschaffung wie bei Veräußerung von Grundstücken nicht auf den Zeitpunkt der dinglichen Übertragung an, sondern jeweils auf den Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag, Tauschvertrag usw.).

Da sowohl die Anschaffung als auch die Aufstockung die 10-Jahresfrist überschritten haben, liegt grundsätzlich kein steuerlicher relevanter Vorgang vor. Sofern das Haus weiterhin von Ihren Eltern bewohnt wird steht auch dies einem steuerlich relevanten Vorgang entgegen.

Ich weise darauf hin, dass die erfolgte Beurteilung anhand geltenden Steuerrechts erfolgt ist. Etwaige Gesetzesänderungen können zu einer Änderung der rechtlichen Bewertung führen.

Eine Beurteilung des Schenkungsvorgangs war nicht Teil der Beauftragung.



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