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Anspruch auf Zahlung der Courtage gegen den Käufer


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 01.10.2010

Frage:

A. Der Verkäufer hat sich beim Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags zur Zahlung einer Courtage bzw. Provision in Höhe von 7,14 % inkl. 19,00 % Mehrwertsteuer aus der erzielten Kaufpreissumme unabhängig von dem Bestandsschutz meiner Kaufinteressenten verpflichtet.

Die Provision ist nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers zur Zahlung fällig ist.

Der Verkäufer hat mir gegenüber am 15.09.10 erklärt, dass er keine Provision an mich bezahlen wird.

Die bei der Sparkasse als Sicherheit hinterlegten Sparbriefe werden zur Auszahlung freigegeben, wenn der Kaufpreis bei der Sparkasse eingegangen ist.

Soll ich in meiner Rechnung als Fälligkeit den 29.10.10 angeben?

Kann ich sofort einen Mahnbescheid beantragen, da der Verkäufer mir gegenüber erklärt hat, dass er keine Zahlung leisten wird?

Kann ich am Tage der Kaufpreisfälligkeit eine einstweilige Verfügung gegen den Verkäufer und Auftraggeber beantragen, falls ich noch keinen Mahnbescheid beantragen kann, noch kein Titel ergangen ist und der Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses gegenüber der Sparkasse als Drittschuldner mangels eines Titels nicht beantragt werden kann?

B. Ist ein Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer gerichtlich durchsetzbar, wenn der Käufer keine Nachweisbestätigung unterschrieben hat?

Reichen die bei einem Immobilienportal auszugsweise veröffentlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen für die Geltendmachung einer Käuferprovision aus?

Auszug aus den allgemeinen Geschäftsbedingungen:
Die jeweiligen Objektangaben wurden vom Eigentümer erteilt. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit wird daher nicht übernommen. Sämtliche Angebote sind nur für Kaufinteressenten bestimmt. Die Weitergabe an Dritte führt zur Schadensersatzpflicht in Höhe d. jew. Courtage/Aufgelds. Mit der Annahme des jeweiligen Angebots erkennt der Kaufinteressent an, d. jew. ausgewiesene Courtage/Aufgeld bei Vertragsabschluss zu zahlen, unabhängig von der Fälligkeit einer Verkäuferprovision.

Fakten:

1. Zwischen dem Auftraggeber und Alleineigentümer einer Gewerbeimmobilie und meiner Gesellschaft, wurde am 09.11.10 für die Dauer von einem Jahr ein Auktionsauftrag u.a. mit folgendem Inhalt geschlossen:

Der Auftraggeber beauftragt den Auftragnehmer mit dem freihändigen Verkauf der vorgenannten Immobilie (Gaststätte mit Fremdenzimmern).

Der Kaufpreis soll – höchstmöglich – sein, mindestens jedoch € 215.000,00 (in Worten: Zweihundertfünfzehntausend Euro) betragen und ggfls. durch eine Immobilienauktion ausgeforscht werden.

Der Auftragnehmer bietet die Immobilie Kaufinteressenten zunächst für 250.000,00 € an und reduziert den Kaufpreis dann evtl. schrittweise bis auf 215.000,00 €.

Bei Zustandekommen eines rechtswirksamen Kaufvertrags bezahlt der Auftraggeber an den Auftragnehmer eine Courtage bzw. Provision in Höhe von 7,14 % inkl. 19,00 % Mehrwertsteuer aus der erzielten Kaufpreissumme, die nach Eingang des Kaufpreises auf dem Konto des Verkäufers zur Zahlung fällig ist. Als Nachweis der erfolgten Zahlung reicht die Erklärung des Auftraggebers oder Käufers.

Der Auftragnehmer ist berechtigt, auch für den Käufer provisionspflichtig tätig zu sein.

Für seine Kaufinteressenten erhält der Auftragnehmer Bestandsschutz. Als Nachweis gilt die Bekanntgabe des jeweiligen Kaufinteressenten durch den Auftragnehmer per E-Mail, Brief oder gegenseitig unterzeichneter Nachweisbestätigung.

Der Auftragnehmer erhält die vereinbarte Courtage bzw. Provision auch, falls ein nachgewiesener Kaufinteressent des Auftragnehmers die Immobilien erst nach Beendigung des Auktionsauftrags kaufen sollte.

Auftraggeber und Auftragnehmer verpflichten sich, in vertrauensvoller Weise zusammenzuarbeiten.

2. Der Käufer der Immobilie hat sich aufgrund meines Immobilieninserats bei dem Immobilienportal am 13.07.10 per E-Mail bei mir mit folgender E-Mail gemeldet:

Sehr geehrte(r) Herr C., wir haben am 13.07.2010 09:45:12 folgende Anfrage zu Ihrem Immobilienangebot erhalten:
Der Interessent möchte: Infomaterial anfordern
Bitte setzen Sie sich mit Herr K. telefonisch in Verbindung.

Meine Antwort vom 14.07.10 an Herrn K.:
den Eingang Ihrer E-Mail vom 13.07.2010 bestätige ich.
Vielen Dank für Ihr Interesse an dem von mir angebotenen Immobilienobjekt.
Sie haben Informationsmaterial angefordert. Die beste Informationsquelle über das Objekt bekommen Sie jedoch durch eine Innen- und Außenbesichtigung, für die ich Ihnen nach Absprache gerne zur Verfügung stehe.
Für meine Terminplanung bitte ich um daher Mitteilung, an welchen Werktagen und zu welchen Uhrzeiten Ihnen ein Besichtigungstermin möglich ist.

Die Antwort von Herrn K. vom 23.07.10 hierauf war folgende:

Informationsmaterial ist überflüssig. Objekt und Eigentümer sind mir persönlich bekannt. An Auktionen u.ä. Unfug nehme ich grundsätzlich nicht teil.

3. Ein notarieller Kaufvertrag zwischen meinem Auftraggeber und meinem Kaufinteressenten wurde am 26.08.10 ohne meine Teilnahme am Notartermin geschlossen.
Der Kaufpreis beträgt 170.000,00 € (inkl. 100,00 € ? für das gesamte Inventar) und ist am 29.10.10 zur Zahlung fällig.
Von dem Kaufvertrag habe ich durch den Verkäufer erst nach dem Notartermin erfahren.

Sehr geehrte Damen und Herren,

den Ihre E-Mail von 16.09 Uhr habe ich dankend erhalten.

Ich habe zu meiner Anfrage noch einen Nachtrag:

Der Verkäufer verfügt mit Ausnahme der bei der Bank als Sicherheit hinterlegten Sparbriefe über keinerlei Vermögen.

Diese Sparbriefe über ca. 33.000,00 € werden frei, wenn der Kaufpreis eingegangen ist.

Es ist die einzige Möglichkeit über diese Sparbriefe an meine Provision zu gelangen.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

ich bedanke mich für die Annahme meines Angebotes und beantworte Ihre Fragen, unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes, gerne wie folgt.

1. Anspruch gegen den Käufer

Einen Anspruch auf Zahlung der Courtage gegen den Käufer vermag ich an dieser Stelle nicht zu erkennen. Zwar hat dieser augenscheinlich auf Ihr Angebot reagiert. Allerdings wurden dem Käufer gegenüber keine Tätigkeiten entfaltet, die die Auslösung des Maklerlohnes auszulösen vermögen.

Nach den Bedingungen in Ihrer Auktion ist die Käuferprovision als Aufgeld bei erfolgreicher Auktion zu bezahlen. Ihre AGB, hier insb. § 6, können dem Käufer in Ermangelung eines Vertrages mit Ihnen nicht entgegengehalten werden. Mithin ist der Käufer nicht verpflichtet, die Provision an Sie zu zahlen, da die originäre Maklerprovision nicht gefordert wird.

2. Anspruch gegen Verkäufer

Anders verhält es sich beim Verkäufer. Diesem können die AGB vollständig entgegengehalten werden, da diese entsprechend der vorliegenden Formulierung im Auktionsvertrag wirksam in den Vertrag einbezogen und mithin als Gegenstand desselben angesehen werden können. Diese, nämlich auch hier § 6 der AGB, führen indes dazu, dass neben der Auktionsprovision auch Maklerlohn verlangt werden kann, wenn die Voraussetzungen des § 652 BGB i.V.m. § 6 der AGB vorliegen.

Entsprechend der vertraglichen Verpflichtung haben Sie das Haus zu Verkaufszwecken im Internet inseriert. Hierauf meldete sich augenscheinlich der Käufer und nahm, wahrscheinlich durch Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten, wohl von sich aus Kontakt zum Verkäufer auf. Schlussendlich ist also Ihre Leistung (=Insertion) ursächlich für die Kenntnis des Käufers von der Erwerblichkeit der Immobilie und mithin schlussendlich wohl auch für den Vertragsschluss geworden.

Einschränkend muss jedoch mitgeteilt werden, dass Sie hier für die Kausalität Ihrer Tätigkeit und des schlussendlichen Vertragsschlusses beweisbelastet sind. Dieser dürfte aber durch die E-Mail geführt werden können. Hätte der Käufer bereits im Vorfeld positive Kenntnis vom Verkauf gehabt, wäre die Mail entbehrlich gewesen.

Insoweit bestehen gute Aussichten, den Provisionsanspruch dem Verkäufer entgegenhalten zu können.

3. Möglichkeiten bzgl. der Sparbücher

Leider besteht keine Möglichkeit, im Vorfeld einer gerichtlichen Entscheidung die Sparbücher oder sonstige Vermögenswerte des Verkäufers gegen seinen Zugriff zu sichern. Die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung besteht in diesem Zusammenhang nicht. Nicht zuletzt aus dem Grunde, weil hierdurch die Hauptsache (=Streit um den Vergütungsanspruch) vorweg genommen werden würde, was im EV-Verfahren absolut unzulässig wäre.

Allenfalls käme ein vorläufiges Zahlungsverbot in Betracht, welches Ihnen als ehemaliger GV ja sicherlich bekannt ist. Dieses sollte aber nicht vor Beantragung des VB ausgesprochen werden. Insoweit, nicht zuletzt aufgrund der zweiwöchigen Einspruchsfrist, stellt das vZV auch keinen effektiven Schutz dar.

4. Rechnung, MB usw.

Leider können Sie die Rechnung zwar bereits heute ausstellen, wenn der Verkauf gewiss ist, müssten insoweit aber die Fälligkeit auf den Geldfluss festlegen und daher auch mit der Beantragung eines MB eigentlich abwarten. Ausweislich Ihrer eigenen AGB mangelt es zuvor der Forderung an Fälligkeit. Demnach können Sie vorher rechtliche Schritte nicht erfolgreich einreichen ohne Gefahr zu laufen, schlussendlich auf den Kosten sitzen zu bleiben.

Wollen Sie jedoch definitiv die Forderung einklagen, könnte man den Mahnbescheid gleichwohl jetzt beantragen und, sollte der VK weiter nicht bezahlen, dies dann natürlich auch im streitigen Verfahren einbringen. In diesem Fall würde ich dem VK die Rechnung zusenden und kurze Zeit danach den MB beantragen. Reagiert der VK nicht, hätten Sie die Möglichkeit des vZV und der Beantragung eines VB. Legt er Widerspruch ein, kann sodann das streitige Verfahren betrieben werden. Der Fälligkeitszeitraum wird dann selbstverständlich erreicht, eine Zahlung erfolgt nicht, so dass schlussendlich auch eine Verurteilung erfolgen würde.

Sollte der VK jedoch dann wider Erwarten fristgemäß bezahlen, hätten Sie die Kosten des MB "verbrannt". Dieses Risikos sollten Sie sich bewusst sein.



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