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Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Anette Führing
Stand: 28.09.2010

Frage:

Ich habe einen Mieter, der Messi ist. Er wohnt seit sechs Jahren in der Wohnung.
1. Bereits des öfteren ist er seine Miete schuldig geblieben, auch über einen Zeitraum von über zwei Monaten. Das letzte mal war es zur Jahreswende 2009/2010. Nach Androhung der fristlosen Kündigung haben sich seine Eltern bereit erklärt, die Mietschulden zu begleichen. Ich habe daraufhin auf die Kündigung verzichtet unter der Bedingung, dass zukünftig die Miete pünktlich gezahlt wird. Seitdem ist die Miete pünktlich überwiesen worden.

Mitte Juli 2010 habe ich ihm die Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Für das Jahr 2009 muss er ca. 350,. Euro nachzahlen. Gleichzeitig bin ich meiner Verpflichtung nachgekommen und habe die Nebenkostenpauschale um 30,- Euro/Monat mit Wirkung zum 01.09.2010 erhöht. Der Gesamtbetrag der Miete stieg dadurch von 420,- auf 450,- Euro. Weder hat der Mieter bisher den monatlichen Überweisungsbetrag angeglichen, noch die Nachzahlung geleistet.

2. Der Mieter stapelt immer wieder, trotz mehrmaliger Abmahnungen seinen Müll im Keller-und Außenbereich des Hauses und verstößt dadurch permanent gegen die Hausordnung.

3. Die Wohnung ist dermaßen vermüllt, dass ich davon ausgehen muss, dass die Einbauten bereits stark beschädigt wurden. Neuerdings ziehen laut Aussage des Hausmeisters unangenehme Gerüche durch die Wohnungstür in den Hausflur. Außerdem hatte der Mieter wohl seinen Schlüssel verloren und die Wohnungstür an der Scharnierseite aufgebrochen und dabei stark beschädigt. Der Schaden wurde nur notdürftig geflickt. Ich gehe davon aus, dass die gesamte Wohnung nicht nur renoviert, sondern vollständig restauriert werden müsste.

4. Ich weiß, dass der Mieter seit Juli 2009 keinen Strom mehr von den Stadtwerken bezieht. Dennoch brennt bei ihm abends Licht. Der Verdacht besteht, dass er den Strom dafür illegal bezieht, vermutlich durch eine Überbrückung des Zählers, die wohl kaum TÜV-gerecht gelegt sein dürfte.

5. Der Hausmeister hat beobachtet, dass er im Badezimmer, dass übrigens auch völlig vermüllt ist, sein Essen kocht, vermutlich, weil die Küche nicht mehr zugänglich ist.

5. Zu dem Mieter ist kein Kontakt möglich. Er hat noch ein Handy, auf dem aber ständig eine Mailbox läuft. Es ist wohl müßig, zu erwähnen, dass er nicht zurückruft, wenn ich eine Nachricht hinterlasse. Schreiben von mir werden ignoriert, Einschreiben werden nicht entgegengenommen, die Wohnungstür wird nicht geöffnet. Ich kann also noch nicht einmal ein Termin für eine Besichtigung vereinbaren. Zweimal war ich in diesem Jahr schon spontan dort. Es hat natürlich niemand geöffnet.

6. Ich habe deshalb zum Zweiten Mal seit Juni 2009 das Gesundheitsamt und den Sozialen Dienst aktiviert, die mir wenig Hoffnung machten, an ihn heranzukommen

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

unter Bezugnahme auf Ihre Sachverhaltsschilderung kann ich Ihnen mitteilen, dass Sie meines Erachtens ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses mit Ihrem Mieter haben.

Nach § 543 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen. Nur wenn unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann, ist diese fristlose Kündigung zulässig. Meines Erachtens kann Ihnen die Einhaltung der Kündigungsfrist nicht zugehalten werden, da Sie ja unter Punkt 5 geschildert hatten, dass Ihr Mieter mittlerweile im Badezimmer sein Essen zubereitet und er die Wohnungstür erheblich beschädigt hat. Im Übrigen ist die Wohnung nach Ihren Aussagen vollgemüllt. Ich gehe davon aus, dass dieses auch tatsächlich den Tatsachen entspricht.

Es liegt meines Erachtens daher ein Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB vor, da Ihr Mieter Ihre Rechte als Vermieter im erheblichen Maße dadurch verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

Voraussetzung ist für diese außerordentliche Kündigung allerdings, dass sie ihm eine Abmahnung ausgesprochen haben. Unter Punkt 2 Ihrer Sachverhaltsschilderung hatten Sie erläutert, dass Sie ihn mehrfach aufgefordert hatten und damit abgemahnt hatten, seinen Müll zu entfernen und die Hausordnung einzuhalten. Ich würde vorschlagen, dass Sie dieses kurzfristig noch einmal schriftlich machen und die schriftliche Abmahnung in Anwesenheit eines Zeugen in seinen Briefkasten werfen. Hier sollte eine kurze Frist von einer Woche gesetzt werden. Sofern er diese Frist dann nicht einhält können Sie unverzüglich die fristlose Kündigung aussprechen. Die kurze Frist ist hier angemessen, da Sie ihn schon über mehrere Monate ermahnt haben.

Ich würde dann empfehlen die fristlose Kündigung auszusprechen und hilfsweise die fristgerechte. Er muss ja dann sowieso eine Kündigungsfrist einhalten. Da er mit Sicherheit nicht freiwillig ausziehen wird, wird bis zu einer Verhandlung über einen Räumungsprozess sowieso ein Zeitraum von einem Vierteljahr vergehen, so dass Sie dann mit einer fristgerechten Kündigung auf der sicheren Seite sind.

Es wird unterschiedlich von den Gerichten beurteilt, ob Müllberge in einer Messie-Wohnung tatsächlich eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Oft wird dieses nur als gerechtfertigt angesehen, wenn biologischer Müll in der Wohnung verteilt wird, der zu erheblichen Gesundheitsgefahren und Beeinträchtigungen der Mitmieter führt.

Meine Erfahrung ist, dass gerade Mieter die sich in einer solchen Lebenssituation befinden, gar nicht ihren Briefkasten mehr öffnen und sich somit auch gegen Abmahnungen bzw. fristlose Kündigung gar nicht wehren, sodass Sie hier durchaus ein Versäumnisurteil zur Räumung erreichen können. Sofern Sie einen Rechtsanwalt mit der Räumungsklage beauftragen, beläuft sich der Streitwert auf das 12-fache der Monatsmiete. Gleichzeitig sollte auch die offene Nebenkostenzahlung mit eingeklagt werden sowie die Erhöhungsforderung bezüglich der Nebenkostenpauschale. Fraglich ist allerdings, ob der Mieter tatsächlich auch die Zahlungsforderung begleichen kann, da er ja offensichtlich keiner geregelten Arbeit nachgeht und die Miete auch nicht von dem Job-Center kommt.

Sofern Sie die Räumung erfolgreich durchgestritten haben, empfehle ich eine sogenannte Berliner Räumung. In einem solchen Fall wird der Gerichtsvollzieher lediglich mit der Inbesitznahme der Wohnung beauftragt und Sie machen hier ein Vermieterpfandrecht an den verwertbaren Dingen in der Wohnung geltend. Die Berliner Räumung bedeutet, dass der Gerichtsvollzieher mit einem Schlüsseldienst einen Termin macht, zu der Wohnung fährt und das Wohnungsschloss austauscht. Der Mieter hat dann nur noch zwei Monate lang das Recht mit Ihrer Zustimmung als Vermieter die Wohnung zu betreten, um seine persönlichen Sachen aus der Wohnung zu holen. Dieses ist eine kostengünstige Lösung, da der Gerichtsvollzieher lediglich 200 bis 300 € für seine Kosten und die Kosten des Schlüsseldienstes berechnet.



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