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Recht auf Zurückbehaltung der Kaution


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 16.09.2010

Frage:

Die ehemalige Wohnung war vom Juni 2009 bis Juni 2010 von mir und meinem Mann gemietet und bewohnt. Wir sind Mitte Juni 2010 ausgezogen und haben die schriftliche Bestätigung, dass die Wohnung in einwandfreiem Zustand übergeben wurde. Die Kaution betrug 1100 Euro. Die Vermieterin wollte jedoch noch die Nebenkostenabrechnung abwarten, bevor sie uns die Kaution zurückzahlt. Nun ergab die Abrechnung im August bei einer Vorauszahlung von 1170,- Euro NK ein Guthaben von 176,- Euro für den Zeitraum vom 15.06.-31.12.2009. Da dieser Zeitraum bereits Wintermonate enthält und wir für den Zeitraum 01.01.2010-30.06.2010 eine Vorauszahlung von 1080,- geleistet haben, kann davon ausgegangen werden, dass für das zweite Halbjahr ebenfalls ein Guthaben entsteht. Nun haben wir die Vermieterin mehrmals auf die Rückzahlung der Kaution und des Guthabens angesprochen, werden jedoch immer wieder vertröstet. Das Problem ist, sie ist schon alt und etwas senil, wohnt in Irland und lässt alles von einem Maklerbüro verwalten. Sie hat aber ein deutsches Konto, auf das wir unsere Miete immer pünktlich einbezahlt haben. Das Maklerbüro tut was es kann und hat ihr bereits mehrmals bestätigt, dass an der Wohnung alles in Ordnung war (es sind ja auch schon wieder neue Mieter drin) und die Vermieterin um die Rückzahlung der Kaution und des Guthaben gebeten.

Nun unsere Fragen: Kann sie die Kaution und das Guthaben einfach weiterhin ohne triftigen Grund zurückbehalten bzw. die Zahlung hinauszögern? Hätte sie nicht sowieso einen Teil der Kaution gleich zurückzahlen müssen und nur einen Teil (3 NK-Vorauszahlungen) für eine eventuelle Nachzahlung der NK einbehalten dürfen? Welche Schritte können wir nun unternehmen - zB. sind wir berechtigt, ihr eine Frist zu setzen und bei Nichteinhaltung auf rechtliche Schritte hinweisen (Übergabe an Anwalt)?

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Die ausstehende Betriebskostenabrechnung für die Monate Jan. bis Juni 2010 muss der Vermieter spätestens bis Ende 2011 vorlegen. Einen Rechtsanspruch auf vorzeitige Abrechnung haben Sie wegen der Abrechnungsintervalle nicht. Nach Ablauf der Frist verjähren etwaige Nachzahlungsansprüche gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit entsteht bereits mit Vertragsabschluss und ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Vertrages. Er wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen, vgl. BGH WuM 1987, 310. Als angemessen wird in der Regel ein Zeitraum von 6 Monaten gesehen, wobei es stets auf den konkreten Fall ankommt. In Ihrem einfach gelagerten Fall, wo nur noch die Betriebskostenabrechnung aussteht, dürften sechs Monate ausreichen. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters wird fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss. Der Vermieter darf deshalb nicht untätig bleiben, vgl. Bamberger/Roth/Ehlert, BGB 2. Aufl. § 551 Rn 40. Ihre mitgeteilten Umstände sprechen eher für eine kürzere Frist als sechs Monate.

Zu den Ansprüchen des Vermieters, die durch die Kaution gesichert werden, gehören auch Nachforderungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist, BGH NZM 2006, 343. Nach Ihren Angaben ist mit einer Nachzahlung kaum zu rechnen, sodass auch unter Berücksichtigung etwaiger Energiepreissteigerungen im ersten Halbjahr 2010 ein Sicherheitseinbehalt bzw. Zurückbehaltungsrecht auf die Kautionsrückzahlung von max. einer Monatsvorauszahlung gerechtfertigt erscheint. Der Betrag von 176,00 ist ohnehin längst zur Auszahlung fällig.

Ich kann Ihnen im Ergebnis nur empfehlen, nach Ablauf von max. sechs Monaten (eine gewisse Frist muss der Vermieterin noch für die Auflösung eines etwa eingerichteten Kautionskontos und der Zinsberechnung verbleiben) die Kaution nebst ausstehendem Guthaben für 2009 klageweise geltend zu machen. Dabei sollten Sie einen Monatsbetrag als Sicherheit für die Betriebskostenabrechnung 2010 stehen lassen.



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