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Wie ist eine Kündigung richtig zu formulieren?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 10.09.2010

Frage:

Meine Mieterin ist zum zweiten mal mit 2. Monatsmieten im Rückstand, was nach meiner Kenntnis eine außerordentliche fristlose Kündigung ermöglicht.
1. Wie formuliere ich rechtssicher die Kündigung?
2. Was für eine Frist muß ich für die Wohnungs-/Schlüßelübergabe
setzen? (fristlos?)

Mein schriftliches Angebot die ausstehende Miete bis heute (10.09.10) zu bezahlen, hat die Mieterin ignoriert.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

Zutreffend gehen Sie davon aus, dass der wiederholt säumige Mieter nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, ohne dass ihm die Heilung durch nachträgliche Zahlung zur Verfügung steht, wenn innerhalb der vergangenen zwei Jahre bereits eine Kündigung durch nachträgliche Zahlung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden war.

Frage 1.: Inhalt der Kündigung; Kündigungsgrund

Gem. § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Der BGH hat in seinem Beschluss vom 22. Dezember 2003 Az.: VIII ZB 94/03 die Voraussetzungen dargelegt:

Kündigt der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges des Mieters, so genügt er jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage seiner Pflicht zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn er in dem Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstandes für einzelne Monate ist entbehrlich.

Sie sollten allerdings darauf hinweisen, dass es bereits die wiederholte Kündigung wegen Mietrückständen von mehr als zwei Monatsmieten ist und eine erneute Heilung wegen der Sperrfristregelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB ausscheidet.

Frage 2.: Frist zur Herausgabe der Wohnung nebst Schlüssel

Auch bei einer fristlosen Kündigung ist die Gewährung einer Räumungsfrist nicht von vornherein ausgeschlossen. Wenn und soweit ein mietrechtliches Verfahren geführt und mit einem Urteil abgeschlossen worden ist, hat auch der fristlos gekündigte Mieter dem Grunde nach die Möglichkeit eine angemessene Räumungsfrist zu erwirken. Im außergerichtlichen Stadium sollte eine angemessene Frist vom Wohnungsmarkt sowie von der realistischen Möglichkeit eines zeitnahen Auszugs des gekündigten Mieters abhängig gemacht werden. Eine schematische Festlegung von Fristen verbietet sich. So wird ein Mieter einer Einzimmerwohnung schneller ausziehen und räumen können als ein Vierpersonenhaushalt mit einer 4 bis 5 Zimmerwohnung.

Bei normalen Verhältnissen sollte eine Frist von etwa einem Monat ausreichend sein.



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